Taman Kos SERIBU Pintu

Ketika saya menemukan sebuah nasehat dari Donald Trump dalam bukunya Trump University 101 setebal 3 cm, yang mengupas bagaimana mengelola rumah kontrakkan atau rumah sewa, saya menemukan sebuah cara bagaimana bangunan tetap penuh sewa meskipun banya pesaing. Ini pelajaran penting dan sangat berharga bagi saya-orang yang senang bermimpi.

Pikiran saya melayang mengarah kepada sebuah lokasi sekitar 20 menit perjalanan dari rumah saya. Disana ada sebuah lokasi dimana orang-orang mengkatakan tempat itu "kontrakkan SERIBU SATU pintu". Saya pun berkata dalam hati " Seandainya kos2an itu semuanya milik saya, berapa pendapatan saya perbulan!!"

Betapa kayanya jika pemiliknya satu orang, sayangnya pemilik kos2an itu beda-beda pemilik.

K0s2an tersebut-yang juga dikenal dengan sebutan kontrakkan-memiliki kisaran harga sewa sekitar 300 ribu perbulan. Iseng-iseng saya hitung dari 1000 kontrakkan maka akan ada pemasukan pasif sekitar 300 juta pebulan. Subhanallah mantaaaaaap.

Karena kontrakkan itu beda pemilik, jadi tidak ada manajemen yang khusus yang mengelola dan pengaturan tata letaknya pun tidak tertata bagus.

Sekarang saat saya menuangkan baris-demi bari tulisan ini (November 2010) sedang ada proses pembangunan stadion sepakbola bertarap Internasional dan cut and feil kawasan untuk pabrik perakitan mobil dan pabrik baja, serta pabrik2 lainnya yang jaraknya 15 menit dari rumah saya.

Bagaimana kalau dari sekarang saya menyiapkan kontrakkan-kontrakkan itu.
Cara pegelolaannya, saya sudah punya bekal dasar berupa pengalaman 6 tahun mengurus pasar tradisional dengan hasil penambahan jumlah kontrakkan 2 kali lipat dan pendapatan 5 kali liat di 6 bulan pertama pengelolaan.
Di Tambaha : Cara-cara pengelolaan dari banyak sumber seperti Robert G. Allen, Donald Trump, dll.

Saya buat kontrakan itu dengan sistem cluster sehingga keamanan dan kenyamanannya terkontrol dengan jumlah ruang setidaknya 1000 unit. Jadi bisa ada pendapatan 300 juta perbulan. Mungkin pengeluaran perbulan 10% ataw 30 juta maka penghasilan bersih 270 juta.
Dalam 10 bulan penghasilan 2, 7 milyar. Mendekati 3 Milyar. Dan saya sebut sebut Taman Kos 1000 pintu.

Inilah yang ada di pikiran saya saat itu.

Kenyataan sekarang :

• Lokasi yang siap dijual dan menurut saya cocok sudah ada.
• Masterplan sudah saya buat karena basic saya dari Arsitektur
• Ada puluh ribuan karyawan perantau dan ada pabrik2 baru sedang dibangun (cukup 5% dari 20.000 karyawan) untuk bisa memenuhi 1000 kontrakkan ini.
• Bekal pengalaman dalam mengelola: 6 tahun mengelola Pasar dengan jumlah kios lebih dari 300 kios. Dan pengalaman memasarkan 60 dari 70 kios baru laku tersewa sebelum dibangun hanya dalam 3 bulan.

Yang saya perlukan sekarang adalah :
Ada Investor untuk pembebasan tanah sebanyak 1,5 Milyar untuk pembayaran angsuran pertama tanah seluas 7 hektar. Pembayaran di Angsur 4 tahun dan sisanya diprediksi bisa di bayar dengan Keuntungan dari kos-kosan. Dan dana untuk pembangunan kontrakkan 2 Milyar. Dana tersebut rencananya untuk membangun 120 unit-1 unit Kontrakkan dengan luas 8 x3 (termasuk teras).

Estimasi pendapatan : Perbulan.
120 x 300.000 = 36.000.000,- (36 Juta)
Pengeluaran = Listrik, pengelolaan,Maintenance,dll diasumsikan 20% (7,2 jt) dibulatkan 7 jt.
Maka :
Pendapatn bersih = 36 jt - 7 jt = 29 Jt perbulan. Setahun 290 Juta.

Dalam 1 hektar bisa dipakai lebih dari 250 unit kos-kosan satu lantai jika diperuntukkan 2 lantai berarti dalam 1 hektar ada minimal 500 unit. Jadi untuk membangun 1000 unit hanya butuh 2 hektar.

Sisanya yang 5 hektar bisa dijadikan kontrakan lagi, perumahan ekslusif, atau sarana bernilai profit lainnya.

Untuk perhitungan mungkin saja bisa berbeda dengan Anda, Anda bisa melihat dan menghitung sendiri secara logis.

Begitu minat.....berinvestasilah dengan saya.....saya sangat gembira dan memang sedang berharap.
Cukup 70 orang dengan masing2 berinvestasi 50 Juta. Perbandingan keuntungan 65% untuk investor. 65:35.

Dan Hubungi SUN : di blog ini atw FB Sunaryo Saripudin.

Jika Anda sedang mencari Ide...semoga tulisan ini bisa menginsfirasi Anda.

Semoga bermanfaat.

Johon Alan, Kini Punya 59 Kontrakkan

John Alan (31) mungkin bisa dikelompokkan sebagai pengusaha berhoki baik.
bisa "disulapnya" menjadi bisnis.
SELAIN menggeluti disain interior dan fotografi, pria lajang ini juga mengelola usaha kos-kosan, nasi uduk, pijat keluarga, terakhir salon. Apa kiatnya mengelola multi bisnis? "Dengan membuka banyak usaha, berarti saya bisa membantu banyak orang dengan menyediakan lapangan pekerjaan,"ujar John Alan, pemilik usaha Bauhaus Living kepada Warta Kota di sela-sela peresmian salon barunya "New Bliss" di Menara Karya Building, Jalan Rasuna Said, Jakarta, Jumat (29/1).

Wawancara dengan John Alan dilakukan dua kali karena kesibukkannya yang padat. Interview berikutnya dilaksanakan di kantornya di Jalan Mangga Dua Raya 57, Jakarta Barat. Kantornya itu hanya berjarak 100 meter dari pusat perdagangan Mangga Dua.

Kantor ini tadinya rumah tua, lantas Iata renovasi. Tempatnya masih pinjam dari orang tua,°kata anak tunggal dari keluarga Alin (ayah) dan Regina Ratna (ibu). Sekitar 10 meter dari kantor itu tampak andrean di warung nasi uduk Ibu Sum. Usaha nasi uduk itu buka setiap hari-kccuali Sabtu- dari pukul 22.00 hingga pukul 03.00 WIB. Dia merupakan usaha patungan John Alan dengan Ibu Sum.

Ruangan berukuran tiga kali enam meter persegi itu, tadinya garasi mobil namun sejak setahun terakhir disulap menjadi tempat nasi uduk. John mengaku, tengah malam sejumlah selebriti sering mampir, makan nasi uduk Ibu Sum, antara lain, presenter Syaiful Jamil.

Di Belakang ruang itu terdapat akses menuju ke rumah orang tuanya dan tempat kos-kosan, termasuk jalan menuju kantornya. John mengaloi, dia sudah sekitar 15 tahun mengelola kos-kosan. Awalnya 15 pintu, sekarang sudah 59 kamar.

"Usaha multi bisnis bisa saling mendu-kung,"kata John, anak tunggal dari keluarga Alin dan Regina Ratna. Ketika bisnis disain interior anjlog, usaha lain bisa memberikan subsidi. Sebab usaha nasi uduk dan kos-kosan relatif stabil.

Menurut dia, kesempatan bisnis yang terbuka luas pada tahun 2010 akan dimanfaatkan untuk pengembangan usahanya. Setelah membuka bisnis salon. John akan membuka bakery dan cafe di sebuah daerah di Sulawesi. "Untuk bisnis yang penting kita punya sistem. Kalau sistemnya sudah jalan kan bisa kita pemiliknya sudah bisa jalan-jalan mencari peluang baru,"tam-bahnya.

Kerja keras Sejak kuliah, John sudah mulai berdagang. Dia merintis usaha disain interior dan fotografi saat dia kuliah di Universitas Tarumanegara tahun 1996 hingga tahun 2000. John mengatakan, orang tuanya selalu menanamkan untuk mendapatkan keberuntungan, seseorang harus mau hidup prihatin dan bekerja keras. "Saya bukan tipe orang yang senang tidur-tiduran, lalu terima uang," tambahnya.

Kalau mau hidup santai, sebenarnya bisa saja. Sebab, dia sudah punya bisnis kos-kosan. Katakan sewa kamar harganya Rp 600.000/bulan, maka dari usaha tersebut John bisa mengantongi sedikitnya Rp 30 juta per bulan.
Dari usaha kecil-kecilan, bisnis John berkembang seiring dengan makin meluasnya pergaulan dan jaringan bisnisnya. "Usaha nasi uduk itu juga berawal dari kesukaan saya makan nasi uduk,"ujamya.

Dikatakan, Ibu Sum semula mangkal di kawasan Pasar Baru. Pelanggannya banyak termasuk dirinya, apalagi selain nasi uduknya enak, ibu Sum orang yang menyenangkan. Prosesnya panjang sampai saya dan ibu Sum sepakat untuk bekerja sama dalam bisnis,"ujar John mengenang masa lalunya.

Meski bisnisnya banyak, pria kelahiran Jakarta ini, tetap punya fokus. Saat ini, John lebih banyak mencurahkan pikiran dan waktunya untuk mengembangkan bisnis disain interior. Disamping karena memiliki ketrampilan dan passion, minat yang menggebu-gebu di sana, John melihat prospek bisnis disain interior sangat besar, seiring dengan perkembangan apartemen di Indonesia. Saat ini. John memiliki sekitar 60 klien dan mayoritas melayani pemilik apartemen kelas menengah atas. Saat krisis global, pasarnya sempat drop namun belakangan ini tumbuh lagi.

"Dalambisnis, naik turun sebuah usaha itu biasa. Kalau usaha sedang drop, kita harus bisa berbesar hari. Jangan takut apalagi sampai depresi.ujarnya. Mindset seperti itu harus dimiliki setiap pengusaha.

Selain itu, kata John, untuk bisa sukses menanggani multi bisnis, seorang pengusaha dituntut untuk memiliki agenda kerja yang jelas dan disiplin. "Jangan sampai waktu mengendalikan kita. Tapi, kita yang harus mengendalikan waktu sehingga bisa fokus pada target bisnis kita," ujar John
(bataviase.co.id)

Merintis Bisnis Kos-kosan

Jakarta - Saya ingin menjalankan bisnis Rumah Kos. Saya ingin menanyakan soal Pembiayaan Pembangunan Rumah Kos yang nyaman. Berikut adalah data-data yang dapat dijadikan acuan dalam menjawab beberapa pertanyaan saya :

* Luas Tanah : 138 m2 (12m X 11.5m)
* Letak Tanah bukan di Jalan Utama (masuk gang, dengan lebar jalan -/+ 2m)
* Letaknya sangat strategis dari Pusat Perkantoran dan Sekolah-sekolah (Universitas-universitas TOP di Bandung)
* Sertifikat : SHM
* Sudah tersedia Jaringan :

1. Telepon : 1 line
2. Listrik : 900 watt
3. Air : Jet Pump.


Ada Pembiayaan Pembangunan berasal dari Dana Pinjaman Bank, dengan bunga 13,8% per tahun.

Pertanyaan Saya :

1. Apa yang pertama kali harus saya lakukan dalam Pembangunan Rumah Kos tersebut? Apakah sebaiknya saya memakai Kontraktor dalam melakukan Pembangunan Rumah Kos tersebut?
2. Berapa harga pasaran per-m2 untuk membangun Rumah Kos sederhana tapi nyaman, dengan kualitas bahan2 no. 2.
3. Apakah setiap kamar sebaiknya Full Furniture (T. Tidur, Lemari & Meja Belajar)?
4. Apa kekurangan dan kelebihan dari kamar kos yang memiliki K.Mandi sendiri2 dengan K.Umum?
5. Berapa Daya Listrik yang harus saya sediakan, jika Rumah Kos tersebut saya bangun 2 lantai, dengan masing2 lantai terdiri dari 8 kamar (satu sisi 4 kamar, berhadap2an).


Sekian pertanyaan dari saya, terima kasih sebelumnya.

Jawab :
Ibu FJ, ternyata Ibu sangat serius untuk terjun sebagai pengusaha dimana ada beberapa alternatif yang Ibu pikirkan sebagai 'mesin uang' untuk menghidupi kehidupan keluarga Ibu. Pertanyaan-pertanyaan akan dijawab satu persatu.

1. Apa yang pertama kali harus saya lakukan dalam Pembangunan Rumah Kos tersebut?
Seperti pada umumnya untuk masuk ke dunia bisnis, maka perlu adanya studi kelayakan apakah bisnis yang akan kita masuki memiliki potensi untuk berkembang atau tidak. Jadi yang perlu dilakukan adalah melihat rumah-rumah kos yang ada di sekitar lokasi tanah yang kita miliki / sewa, inilah hal-hal yang perlu dilihat :

* Berapa banyak rumah kos yang ada
* Berapa banyak kamar yang disewakan sebagai kamar kos
* Siapa saja yang menghuni rumah-rumah kos tersebut, apakah para mahasiswa atau para karyawan, ataukah campur
* Apakah ada kelebihan suplai ataukah kekurangan suplai kamar kos
* Bagaimana kondisi kamar kos tersebut, apakah diberikan perabotan ataukah kosong. Jika ada perabotan, apa saja yang disediakan.
* Apakah kamar mandi ada di dalam, ataukah di luar.
* Berapakah harga yang ditawarkan dengan berbagai macam variasi fasilitas tadi.


Jadi kita seperti melakukan 'marketing inteligent' atau riset kecil-kecilan, untuk melihat potensi pasar dari rumah kos tersebut. Dengan melakukan ini, maka kita memiliki pengetahuan yang lebih baik atas bisnis yang akan kita masuki.

Apakah sebaiknya saya memakai Kontraktor dalam melakukan Pembangunan Rumah Kos tersebut?

Dalam proses pembuatan rumah, ada 2 proses yang akan kita lakukan. Yang pertama proses design, umumnya dilakukan oleh para arsitek. Kemudian proses pembangunan itu sendiri yang dilakukan oleh pihak kontraktor. Kadang proses design dan pembangunan dilakukan oleh pihak yang sama. Sehingga untuk proses design masuk dalam biaya pembangunan.
Jika kita mempunyai kemampuan untuk melakukan proses design, maka biaya design tidak perlu ada. Demikian pula, jika kita memiliki kemampuan sebagai kontraktor.

2. Berapa harga pasaran per-m2 untuk membangun Rumah Kos sederhana tapi nyaman, dengan kualitas bahan-bahan nomor dua.

Itu sangat bergantung dengan bahan-bahan yang akan dipakai dan fasilitas yang disediakan. Biaya untuk fisik bangunan umumnya relatif sama tetapi untuk finishing umumnya sangat tergantung dari bahan yang akan dipakai. Disarankan untuk melakukan survei ke beberapa kontraktor maupun arsitek di lingkungan anda untuk mengetahui biaya per m2.

3. Apakah setiap kamar sebaiknya Full Furniture (T. Tidur, Lemari & Meja Belajar)?

Dari riset yang kita lakukan di point no. 1, kita akan mengetahui pasar mana yang masih memiliki potensi untuk dikembangkan. Dan tentunya kita akan memilih potensi bisnis yang sesuai dengan kemampuan kita dan menjanjikan di masa depan.

4. Apa kekurangan dan kelebihan dari kamar kos yang memiliki K.Mandi sendiri2 dengan K.Umum?

Tentunya kamar kos yang memiliki kamar mandi di dalam dilihat dari harganya lebih tinggi dibandingkan dengan kamar kos yang memakai kamar mandi umum. Karena biaya perawatan untuk kamar kos dengan kamar mandi di dalam lebih tinggi, demikian pula biaya pembangunannya.

Ada satu pertanyaan yang perlu dijawab, apakah pasar yang dibidik dan harga yang ditawarkan adalah sesuai dengan perhitungan bisnis yang ada.

5. Berapa Daya Listrik yang harus saya sediakan, jika Rumah Kos tersebut saya bangun 2 lantai, dengan masing-masing lantai terdiri dari 8 kamar (satu sisi 4 kamar, berhadap-hadapan).

Ini sangat bergantung dari fasilitas yang ditawarkan, misal adanya kulkas di setiap kamar atau AC. Kemudian para penghuni kos juga diperkenankan untuk membawa televisi, komputer dan lain sebagainya. Apakah ada juga fasilitas lain yang membutuhkan daya listrik yang cukup signifikan, misal : pompa air, mesin cuci dan lain sebagainya.

Dengan menghitung kebutuhan listrik rata-rata setiap kamar, maka kita dapat menghitung kebutuhan listrik secara total untuk rumah kos kita.

Selamat berhitung.

Joannes Widjajanto-Shildt Financial Planning
(bisniskos-kosanyogyakarta.blogspot.com)

Rumah Kos, Pilihan Investasi Yang Menarik

Rumah Kos sudah sejak lama menjadi lahan investasi bisnis yang menguntungkan dan masih tetap menarik hingga saat ini. Namun jika tidak cermat dan tidak tahu bagaimana memanfaatkan investasi ini, bisnis rumah kos bisa tidak berhasil. Rumah kos dapat menjadi passive income bagi sang pemilik tanpa harus mengeluarkan banyak dana. Misalnya jika sebuah rumah dibeli dengan cicilan, kita bisa mendapatkan biaya untuk membayar cicilan dengan menjadikannya rumah kos.

Ada beberapa aspek yang harus diperhatikan dalam memulai bisnis rumah kos, yaitu :
Menggunakan Bank dalam pendanaan.Peranan bank disini adalah :

1. Sebagai sumber pendanaan
2. Sebagai rekan kerja yang membantu pengecekan dan keabsahan surat-surat rumah
3. Membantu mempermudah penghitungan biaya, termasuk biaya desain kamar yang dapat disesuaikan dengan budget.


Lokasi yang strategis.
Lokasi disini tergantung pada pasar yang diinginkan. Apakah pasarnya karyawan, buruh atau mahasiswa. Jika pasarnya mahasiswa, carilah lokasi yang berada sedekat mungkin dengan kampus. Jika pasarnya karyawan, carilah lokasi di dekat daerah perkantoran. Strategis juga berarti mudah dijangkau dengan kendaraan umum. Jangan memilih lokasi yang rawan banjir!

Desain
Semakin luas kamar, semakin banyak fasilitas maka akan semakin mahal harga sewa sebuah kamar kos. Sesuaikan desain kamar dengan luas bangunan dan perhatikan kenyamanan penyewa.

Faktor keamanan baik dari luar maupun dari dalam adalah faktor utama yang sangat penting untuk kelangsungan rumah kos. Jika sekali dikenal tidak aman, rumah kos akan langsung kehilangan pelanggan dan mempunyai citra yang buruk. Untuk mengatasi ancaman keamanan dari luar, rumah kos disarankan memiliki penjaga kos serta membuat peraturan-peraturan bagi penyewa kos agar tidak mengganggu lingkungan. Contohnya seperti : tidak menyalakan musik terlalu keras, tidak menerima tamu diatas pukul 22.00, dan sebagainya.

Sedangkan untuk faktor keamanan dari dalam, pemilik kos harus menyeleksi calon penghuni kos agar tempat kosnya tidak menjadi sarang narkoba, tempat pelacuran dan sebagainya. Hal ini dapat dilakukan dengan cara meminta kartu identitas calon penghuni dan melapor keberadaan calon penghuni pada ketua RT setempat.

Untuk meningkatkan pendapatan dari uang sewa kos, ada beberapa tips berikut:

* Cobalah untuk meminimalkan penggunaan listrik dengan memilih market karyawan karena karyawan lebih banyak berada di kantor daripada di rumah kos, dibandingkan dengan mahasiswa. Penghematan listrik juga dapat dilakukan dengan membuat bak penampung air yang besar.
* Untuk meningkatkan harga sewa kamar dengan memberikan fasilitas yang lebih dan bisa digunakan secara bersama seperti TV Cable, Hot Spot, dll
* Bukalah usaha sampingan untuk menambah pemasukan, seperti : laundry service, warung makan atau catering untuk penghuni kos.


Contoh Perhitungan Berinvestasi Pada Rumah Kos :
Sebuah rumah dijual seharga Rp. 300.000.000. Rumah tersebut sebelumnya adalah rumah kos dengan 15 kamar yang telah tersewa semua. Harga sewa per kamar Rp. 400.000 per bulan. Anda ingin berinvestasi dengan membeli rumah kos tersebut, perhitungannya adalah sebagai berikut :

DP Rp. 60.000.000 , Pinjaman Rp. 240.000.000 dengan KPR. Bunga 12%, cicilan Rp. 2.936.500 per bulan, jangka waktu pinjaman 15 tahun. Jika kamar disewakan, maka perhitungan keuntungan menjadi sebagai berikut.

* Penghasilan penyewaan kamar : Rp. 400.000 x 15 kamar – Rp. 2.936.500 (cicilan/perbulan) = Rp. 3.063.500 per bulan
* Biaya listrik, air dan kebersihan setiap bulan Rp. 1.500.000
* Keuntungan bersih : Rp. 3.813.500 – Rp. 1.500.000 = Rp. 1.563.500


Jika harga rumah kos semakin naik setiap tahun, maka keuntungan pun semakin bertambah.
Tidak sulit dan sangat menarik karena dengan uang Rp. 60.000.000, Anda mendapatkan penghasilan tetap setiap bulan sebesar Rp. 1.563.500 atau 2,6% per bulan atau sebesar 31,2% per tahun. Nah, investasi yang menarik, bukan? Mulai pilihlah lokasi untuk investasi rumah kos Anda.
(bisniskos-kosanyogyakarta.blogspot.com)

Ide Kreatif Bagi Pengusaha Kos-kosan

Mengelola tempat kos memang membutuhkan kreatifitas. Kenyamanan kamar, keindahan lingkungan tinggal dan fasilitas dikondisikan yang memiliki daya tarik. Tentu, harga menjadi daya tarik yang lain. Selain menyediakan fasilitas tempat tidur, meja belajar dan lemari pakaian di kamar, sebagian kos menyediakan fasilitas telepon, air minum gratis serta dapur dan perlengkapannya. Sebagian kos lain bahkan punya usaha ekstra untuk menjadikan tempat kos-nya menjadi semacam “one stop living”. Warung makan, wartel, persewaan komputer dan warung internet dan laundry didirikan di area tempat kos. Itu sebagian jenis tempat kos yang saya ketahui di Yogya dan di Jember belakangan ini.

Ternyata ada jenis kos yang barangkali agak lain dari yang ada sekarang. Sebuah tempat kos yang menyediakan juga semacam kursus mata pelajaran sekolah dan pendidikan ketrampilan dalam mengurus rumah tangga. Simaklah kutipan iklan dari koran lokal Jember, Pambrita, di tahun 1934 ini:

Pada adres di bawah, dengen pembajaran pantes,
bisa ditrima in de kost, anak2 prampoean Tionghoa.
Boekan sadja peladjaran sekola diliatken, tapi
djoega itoe anak2 dipahamken sama pengoeroe-
san roemah tangga.
Ketrangan lebi djaoe bisa didapet pada
Njonja M.F. Schouten
Bedadoengweg Djember

Sayangnya tempat kos ini hanya tersedia untuk gadis-gadis Tionghoa. Tapi ide pengadaan jenis kos-nya saya kira memberikan gambaran bahwa memang kos pada masa lalu dimaksudkan untuk mendidik kemandirian dan malah ikut-ikutan menyiapkan penghuninya menjadi ibu rumah tangga yang berketrampilan. Tapi saya tidak tahu apakah ide kos semacam itu masih bisa dijalankan sekarang. Ah, itu kan tergantung inspirasi yang punya usaha tempat kos.
(bisniskos-kosanyogyakarta.blogspot.com)

Simple Business Plan Kos-kosan Multilantai

business plan ini original dibuat sama saya dan teman2 di kampus, jadi kalo ada yang ngaku2 liat aja ya :p , dan ini secara ikhlas saya bagikan untuk teman2 yang mau buat kos-kosan yang dahsyat, revolutioner, dan keren deh, konsep nya juga masih jarang, dan kalo mau lebih jelas ya, tanya langsung ke saya.

Bamboo Residence, namanya keren ya? kayak apartment, ya it’s marketing !!! sedikit kreasi ,mendatangkan banyak calon pembeli
Kos-kosan dengan tema “one stop living”, karena dilengkapi dengan fasilitas fitnes center, laundry, wifi dan cabel tv. Dan yang jarang ada di kos-kosan lain adalah parkir basement. Kami menjamin kenyamanan pelanggan dalam hal keamanan kendaraan mereka. Dan parkir basement yang luas menjamin pelanggan tidak kesulitan dalam mencari tempat parkir. Kos-kosan kami sangat cocok untuk mahasiswa dan karir person dengan suasana se-homy mungkin.

Letak usaha
Karena sasaran usaha adalah, mahasiswa dan karir person maka letak yang cocok adalah daerah jalan margonda raya. Alasan dipilihnya tempat adalah lokasi yang dekat dengan universitas terkemuka seperti Universitas Indonesia, Gunadarma dan BSI serta GICI Business School.

Tenaga kerja
1. Pembantu rumah tangga
- Terdiri dari 2 wanita, 1 laki-laki. Semua Pembantu rumah tangga tinggal di tempat usaha
- Rincian kerja mereka sebagai cuci laundry dan menjaga kebersihan gedung kos-kosan.

2. Security
- Terdiri dari empat orang laki-laki, dibagi dua orang/shift
- Jam operasional,
Shift 1 = 09:00 am – 21:00 pm
Shift 2 = 21:00 pm – 09:00 am
- Rincian kerja mereka adalah menjaga keamanan daerah lingkungan gedung dan menjaga keamanan kendaraan di basement.

3. Receptionist
- Terdiri dari 1 orang wanita
- Merangkap pelayanan fitness dan registrasi kamar

4. Pengelola gedung (1 f ; 1 M)
- Terdiri dari 1 orang pria dan 1 orang wanita
- Mengelola gedung,mengatur pemasukan-pengeluaran/cashflow kos-kosan.

Persediaan(dalan hitungan bulan)
1. Pengharum ruangan 10 bh
2. Pembersih+pengharum lantai 20 L
3. Detergen+pengharum 30 kg
4. Sabun pencuci tangan 10L
5. Sabun mandi(fitness) 10L
6. Shampoo(fitness) 5L/bln
7. Aqua Galon, 30 Galon
8. Pembersih Kaca

Pembelian
Pembelian persediaan (stock) dilakukan di perusahaan ritel besar seperti MAKRO.
Hal yang perlu diperhatikan ;
1. Harga relatif lebih murah jika membeli dalam jumlah banyak
2. Kualitas barang baik karena terjamin apabila barang rusak dapat diganti dengan yang baru.
Pembelian dilakukan untuk memenuhi stock,dilakukan pembelian dalam jangka waktu 1 bulan sekali.

Pengawasan (Controlling)

Pengawasan yang dilakukan adalah pengawasan terhadap gedung. Yaitu kualitas kebersihan gedung,kelayakan gedung,dan kelayakan basement.
Kebersihan gedung
Pengawasan dilakukan agar kebersihan gedung tetap terjaga. Pembantu rumah tangga yang terlibat langsung dalam membersihkan gedunh.
Kelayakan gedung
Pengawasan dilakukan agar tidak terjadi kerusakan pada dinding gedung, tidak terjadi kebocoran,dan hal-hal lain yang tidak diinginkan. Yang terlibat langsung adlah pembantu rumah tangga.
Kelayakan Basement
Pengawasan dilakukan agar kualitas lahan parkir tetap terjaga dengan baik. Yang terlibat langsung adalah security.

Engineering and Maintenance
Fitness Center
Fitness center menyediakan banyak body builder yang membutuhkan maintenance. Di datangkan staff ahli 4 bulan 1 kali untuk melakukan pengecekan terhadap alat-alat fitness.
Biaya yang dikeluarkan 10 juta/thn.
Stock barang darurat bernilai 10 juta.

Basement
Maintenance dilakukan 4 bulan 1 kali agar sirkulasi udara tetap terjaga dengan baik.
Biaya yang dikeluarkan 2 juta/thn.

Gedung
Maintenance dilakukan dengan menggunakan jasa outsourcing 6 bulan 1 kali untuk pembersihan seluruh gedung (wc,talang air,taman,atap,basement).
Biaya yang dikeluarkan 20 juta/thn.

Usaha Kos-kosan, Penghaislan Terus Mengalir

MEDAN-Bisnis kos-kosan memang cukup menjanjikan, terlebih di kota-kota pusat perdagangan atau di kota-kota pelajar dan industri. Banyaknya pelajar mahasiswa dan pegawai yang berasal dari luar daerah menjadikan pemilik kos-kosan menikmati keuntungan darinya. Usaha ini dapat dijalankan hanya dengan memanfaatkan kamar di rumah yang tidak lagi dipakai atau berpenghuni atau membangun rumah kos.
Selain penghasilan yang terus mengalir setiap bulannya, sebagai usaha jangka panjang, pemilik kos-kosan bisa menikmati keuntungan dari terus naiknya nilai tanah. Pengelolaan usaha kos-kosan ini juga tidak begitu rumit.

Memang kebutuhan akan rumah petak untuk disewakan pada kalangan berpenghasilan menengah ke bawah bisa jadi salah satu alternatif pemasukan bagi yang kebetulan mempunyai modal berupa sebidang tanah dan penambahan biaya bahan bangunan sederhana.

Hal pertama untuk menentukan bagus tidaknya prospek bisnis rumah petak adalah lokasi yang menjadi penentu harga kos-kosan. Lokasi strategis itu biasanya berada di wilayah perkantoran atau kampus. Tentunya rumah petak disewakan sebagai kos-kosan dengan fasilitas yang lebih lengkap sehingga bisa disewakan dengan tarif mahal per kamar per bulan. Apalagi jika dilengkapi fasilitas lengkap seperti AC.

Di Kota Medan, peluang bisnis kos-kosan berada di dekat kampus. Misalnya saja di kawasan Setiabudi, Dr Masyur Medan, ringroad hingga Jamin Ginting/Padang Bulan yang berdekatan dengan kampus Universitas Sumatera Utara. Ada lagi lokasi lainnya yang dekat dengan kampus ST Thomas, yakni kawasan Tanjung Sari. Kawasan-kawasan tersebut banyak menyediakan rumah kos-kosan untuk mahasiswa. Baik itu rumah kos-kosan bangunan baru hingga rumah pribadi yang menyediakan kamar kos-kosan.

Misalnya saja rumah kos-kosan milik Ibu Haji. Wanita yang lebih dikenal dengan nama Ibu Haji tersebut awalnya tidak berniat membangun rumah kos-kosan di kediamannya, Jalan Kenanga, Pasar 6, Setiabudi Medan. Karena memiliki pekarangan belakang rumah yang luas, ia pun membangun 6 kamar kos-kosan dengan ukuran kecil (berdempetan). Tiap kamar kosnya hanya memiliki satu kamar tidur dan satu kamar mandi dengan berlantaikan keramik. “Saya baru tiga tahun memiliki usaha kos-kosan. Hasilnya cukup lumayan sekali,” kata Ibu Haji yang kini masih menerima anak kos.

Ia mematok harga kos-kosannya per tahun dan per bulan. Untuk per tahun ia kenakan biaya Rp4,5 juta, sedangkan per bulannya Rp400 ribu. Ia mematok sedikit lebih mahal karena biaya air dan listrik sudah termasuk dalam biaya itu. Sedangkan biaya membangun rumah kos-kosannya hampir mencapai 150 juta.

Sedangkan pemilik kos lainnya, Br Simbolon, sejak dua tahun lalu sengaja membangun rumah kos-kosan di kawasan Setiabudi. Dengan lahan yang tidak terlalu besar, ia membeli tanah warga sekitar Rp300 juta yang kemudian dia bangun kos-kosan. Harga tanah tersebut sedikit mahal karena berada di lokasi strategis. Sedangkan biayanya membangun rumah kos-kosannya Rp350 juta. Tiap bulannya ia mematok harga kos Rp400 ribu.
“Saya beli tanah tidak terlalu lebar. Makanya saya bangun dengan model bertingkat seperti rumah susun. Ada enam tingkat. Jumlahnya ada delapan kamar kos. Investasinya memang besar. Tapi, bayangkan, penghasilan dari kos-kosan terus mengalir tiap bulan dan tidak ada matinya bahkan hrganya tiap tahun naik,” bilang dia.

Mariana, pemilik kos Jalan Sipirok Medan juga mengatakan hal yang sama. Ia tidak membangun rumah kos, tetapi menyediakan kamar untuk anak kos. “Anak saya semuanya sudah menikah dan tidak tinggal di rumah. Jadi ada tiga kamar kosong langsung saya jadikan kos-kosan dilengkapi tempat tidur dan lemari. Harganya hanya saya patok Rp250 ribu per bulan,” ujarnya.

Dahlia, mahasiswi fakultas sastra USU mengatakan, dirinya sengaja memilih kos-kosan dekat dengan kampusnya. “Kalau dekat dengan kampus, jadi tak perlu lagi naik angkot. Meski harga kosnya sedikit mahal, tapi lebih strategis,” ujar wanita yang berasal dari Siborong- Borong ini.
Rudi, mahasiswa fakultas hukum USU mengatakan, ia memilih kos-kosan yang memiliki fasilitas lengkap yang disediakan ibu kos. Seperti, TV dan AC.)

“Bagi yang kos per bulan, carilah tempat kos yang pemiliknya bisa diajak kompromi soal uang kos. Sebab, kiriman uang tak selalu datang sesuai jadwal. Biasanya yang namanya ibu kos sudah paham dengan urusan tunggak menuggak uang kos,” ujar Rudi.
(bisniskos-kosanyogyakarta.blogspot.com)

Tarif Harga Kos-kosan

Semarang | SURYA Online - Di Kota Semarang dan sekitarnya, rumah kos yang dihuni jadi satu (campur) untuk laki-laki dan perempuan lebih diminati kaum muda, khususnya mahasiswa.

“Tipe kos-kosan seperti itu seharusnya dihuni oleh para pekerja ataupun orang-orang yang sudah berumah tangga, dan harga yang ditawarkan para pemilik kos bisa dua kali lebih mahal daripada kos-kosan biasa yang mempunyai peraturan cukup ketat,” kata Jono, seorang pegawai yang bertugas mengelola rumah kos di daerah Tegalsari, Kota Semarang, Jumat.

Penghuni kos di sini memang didominasi mahasiswa, sedangkan yang sudah bekerja hanya sekitar 20 persennya saja. Padahal tarif bulanan per kamarnya antara Rp750 ribu sampai Rp1 juta, katanya.

Sementara beberapa mahasiswa baik dari perguruan tinggi negeri maupun swasta (PTN/PTS) di Semarang menyatakan hal yang sama bahwa tinggal di rumah kos dengan penghuni kos campur lebih menyenangkan ketimbang kos di rumah kos yang tarifnya lebih murah namun memiliki aturan lebih ketat.

Ranto (22), seorang mahasiswa di salah satu perguruan tinggi di Semarang mengatakan bahwa tipe rumah kos campur memang yang diinginkannya.
“Di sini tidak banyak aturan, mau pulang kapan saja oke, subuh juga tidak masalah, bahkan teman cewek masuk kamar juga tidak dilarang,” katanya.

Hal yang sama juga diungkapkan oleh Yeny (19), mahasiswa PTS yang kos di daerah Sampangan, dia mengatakan bahwa kos di rumah kos yang tidak terlalu banyak aturan lebih menyenangkan ketimbang kos dengan banyak aturan yang ketat.

Yang lebih mengejutkan, pengakuan Yeny yang menyebutkan, sudah terbiasa tinggal satu kamar dengan pacarnya di tempat kosnya.

Berdasarkan pengakuan dari penghuni maupun penjaga kos di bilangan Sampangan, Tegalsari, Kedungmundu, Tlogosari, Sekaran, Bendanduwur, dan Banyumanik, pengawasan para pemilik rumah kos terhadap penghuni kos sangat kurang.

Menurut pengakuan mereka, kebanyakan pemilik rumah kos jarang datang ke rumah kos miliknya.
“Mereka juga tidak terlalu memikirkan keadaan kos-kosan yang biasanya sering digunakan untuk ‘kumpul bersama’ antara penghuni kos dengan pacarnya. Yang terpenting buat pemilik, penghuni bayar bulanannya tepat waktu,” kata Ani, mahasiswa PTN di Semarang.

Pengakuan yang sama juga diungkapkan oleh Ario, Bambang, Nugroho, dan Wiwin, keempatnya adalah mahasiswa sebuah PTS di Semarang.

Menurut mereka berempat, kalaupun ada penjaga kos mereka (penjaga) hanya menjaga pintu masuk, memperbaiki inventaris yang rusak, memperbaiki lorong kamar dan mengurusi urusan administrasi bagi penghuni kos.

Namun, tidak semua mahasiswa PTS/PTN di Kota Semarang menyenangi tinggal di rumah kos yang penghuninya campur dengan pengawasan amat lemah dari pemiliknya.

Menurut Tri Hapsari, mahasiswa sebuah PTN yang tinggal di daerah Tegalsari, masih banyak mahasiswa yang kos di rumah kos dengan pengawasan baik.

“Mereka kebanyakan memiliki tanggung jawab yang tinggi, baik pada dirinya sendiri, kedua orang tua yang memberi kepercayaan pada dirinya masing-masing, dan mereka tidak berbuat yang aneh-aneh,” katanya.

Rata-rata rumah kos dengan harga bulanan murah di Kota Semarang antara Rp200 ribu hingga Rp500 ribu./ant
(bisniskos-kosanyogyakarta.blogspot.com)

Penghasilan Terus Mengalir Dari Bisnis Kos-kosan

kost-kostan memang cukup menjanjikan, terlebih di kota-kota pusat perdagangan atau di kota-kota pelajar dan industri.

Banyaknya pelajar mahasiswa dan pegawai yang berasal dari luar daerah menjadikan pemilik kost-kostan menikmati keuntungan darinya. Usaha ini dapat dijalankan hanya dengan memanfaatkan kamar dirumah yang tidak lagi dipakai atau berpenghuni.

Selain penghasilan yang terus mengalir setiap bulannya, sebagai usaha jangka panjang, pemilik kost-kostan bisa menikmati keuntungan dari terus naiknya nilai tanah.

Pengelolaan usaha kost-kostan ini juga tidak begitu rumit. Bila tidak mau repot mengurusi anak-anak kost, pemilik bisa mempekerjakan orang lain untuk pengelolaan tiap hari dan hanya melakukan kontrol dan pengecekan berkala saja.

Fasilitas & Pemasaran

Untuk fasilitas dari masing-masing usaha kost-kostan juga bermacam-macam. Ada yang dari mereka menyediakan fasilitas yang diisi dengan ranjang dan dilengkapi meja tulis, almari, kamar mandi dalam.

Bahkan untuk kost-kostan yang membidik pasar atas yakni anak-anak orang kaya, biasa dilengkapi dengan fasilitas alat pendingin ruangan juga telepon sendiri. Namun banyak juga yang menyediakan kamar kosongan untuk diisi sekehendak penyewa kamar.

Pemilik kost-kostan tak cukup hanya memasang plang “menerima kost” di depan pondokannya. Mereka harus aktif menjaring pasar. Caranya, bisa dengan menyebarkan selebaran penawaran atau brosur ke kampus-kampus, kantor-kantor atau warung-warung yang ramai dikunjungi. Bila perlu memberi iming-iming pada calon penyewa seperti gratis sewa satu bulan untuk penyewa yang membayar sewa enam bulan sekaligus.

Memberikan kelonggaran dalam waktu pembayaran dan mempertahankan harga lama bagi penghuni lama juga bisa dilakukan sebagai alternatif untuk memasarkan usaha kos-kosannya.

Lokasi, Pengelolaan & Harga Sewa

Lokasi kost-kostan yang pas juga perlu diperhatikan. Selain dekat dengan kampus atau tempat kerja, diusahakan memiliki akses yang mudah untuk ke daerah lain. Dengan demikian harga yang ditawarkan ke calon konsumen bisa tinggi.

Contohnya adalah kost-kostan “Dhiya Nisa”, yang berada di daerah Pugeran, Yogyakarta. Letak kost-kostan ini berdekatan dengan beberapa kampus dan kantor pajak yang membuat kost-kostan ini tidak pernah kosong.

Saat ditemui tim bisnisukm, ibu Erna Zulianti, pemilik kost-kostan “Dhiya Nisa” bercerita banyak perihal usaha ini. Awalnya adalah keinginan untuk mendapatkan tambahan pemasukan selain dari penghasilan suaminya yang bekerja di perusahaan swasta. Dengan persetujuan suaminya akhirnya mbak Erna, panggilan akrabnya, membangun beberapa kamar untuk dijadikan usaha kost-kostan.

Pengelolaan sepenuhnya ia lakukan sendiri dengan dibantu satu orang pembantu yang dipekerjakannya untuk membersihkan area kost-kostan sekaligus untuk menjaga keamanan kos.

Sebagian besar anak-anak kost yang tinggal di “Dhiya Nisa” adalah mahasiswa dan pegawai. Tarif yang dipasang untuk masing-masing kamar bervariasi. Mulai dari 150.000 sampai dengan 200.000 tergantung dari besarnya kamar yang disewa. Harga ini menurut pengakuan mbak Erna, belum termasuk uang listrik untuk penambahan perangkat seperti komputer, dispenser dan televisi.

Simulasi Keuntungan
Pemasukan
Sewa kamar rata-rata Rp. 200.000/bulan
Sewa 20 kamar kost = Rp. 200.000,00 x 20 x 12 = Rp. 48.000.000

Pengeluaran
Listrik dan air = Rp. 600.000 x 12 = Rp. 7.200.000
Gaji pegawai = Rp. 500.000 x 12 = Rp. 6.000.000
Biaya perbaikan (cat, pompa air, keran air, dll) = Rp. 3.000.000
Total pengeluaran = Rp 16.200.000

Keuntungan bersih per tahun
Rp 48.000.000 – Rp 16.200.000 = Rp 31.800.000
(bisniskos-kosanyogyakarta.blogspot.com)

Bisnis Rumah Kos-kosan

Ini ada sedikit ilustrasi tentang bisnis rumah kos-kosan. Barangkali ada yang mau coba buka usaha seperti ini, layak jadi acuan awal.
Ceritanya begini, ada yang menawarkan sebuah rumah kos di kawasan perkantoran seharga Rp 600 juta. Kapasitas kamar 13 dengan tingkat hunian 100%, rata-rata sewanya Rp 550 ribu per bulan.

Pertanyaannya adalah:
1. Apakah ini pantas untuk dijadikan investasi untuk jangka waktu 5 tahun?
2. Apa saja yang harus saya perhitungkan dalam membuat bisnis kos-kosan?

Jawaban:
1. Untuk menentukan apakah peluang ini merupakan penawaran investasi yang menarik atau
tidak, maka harus menghitung dengan cermat Cost Benefit-nya. Secara sekilas berdasarkan informasi yang Anda berikan maka :
a. Proyeksi Pendapatan Kotor dari Kos-kosan setahun adalah 550rb x 12 x 13 = 85,8juta.
b. Asumsikan Pengeluaran untuk Pengelolaan Bisnis Kos-kosanan seperti Pengurus Kos, Penjaga Keamanan Kos, Pembantu, Lingkungan, PBB, Sampah, Listrik, Air, Telpon,
Perawatan dan Perbaikan Rumah Kos akan membutuhkan +/- 30% dari Pendapatan.
c. Pajak Rumah Sewa adalah 10% final
d. Diasumsikan tidak perlu membeli furnitur lagi
e. Jangka waktu BEP adalah 600juta / (60% x 85.8juta) = 600 jt / 51,48jt = +/- 12 tahun.
f. Kenaikan harga tanah misalnya 10% per thn (sesuai rata-rata kenaikan NJOP dalam
beberapa tahun terakhir)
g. Penurunan Nilai Bangunan sangat tergantung pada kondisi bangunan dari rumah kos saat
ini. Berdasarkan perhitungan di atas maka sebaiknya bangunan ini bisa bertahan dalam jangka waktu minimal 12 tahun lagi tanpa perlu direnovasi secara besar-besaran.
h. Sebaiknya dicari tahu mengenai perkembangan nilai pasar dari properti ini, jika mempunyai kemungkinan yang besar bahwa nilai properti akan meningkat secara pesat maka ini bisa jadi pertimbangan bisnis yangmenarik. Jadi dalam berinvestasi rumah kos2an maka kita harus juga memperhatikan Profit dari Kenaikan Modal, tidak hanya dari Hasil Sewa saja.

Dengan kata lain jika dalam 5 tahun lagi harga rumah akan menjadi 2 x lipat maka Total
Keuntungan kita adalah Total Pendapatan Bersih atas Sewa selama 5 tahun + Selisih Jual Beli dari Properti.

Namun janganlah lupa bahwa Jual Beli Properti akan terkena Pajak Jual Beli, Biaya
Notaris/AJB, BBN dan komisi jika ada. Jadi jika dijual maka Anda harus pertimbangkan
Biaya saat Membeli dan juga Biaya saat Menjual.
Yang harus diperhatikan dalam pengelolaan Kos-kosan selain yang disebutkan di atas,
maka Anda juga harus mempertimbangkan beberapa hal misalnya :

1. Pesaing yang sudah menjalankan bisnis serupa dalam jangka waktu yang lama (pesaing berpengalaman), Pesaing yang punya Rumah Kos-kosan lebih menarik dan bagus, Pesaing yang dekat dengan Kos-kosan atau Pesaing yang harga sewanya lebih murah dsb.
2. Potensi Pasar dari Bisnis Kos-kosanan di daerah tersebut. Bisa diamati dengan melihat Perkantoran yang terdapat di sekitar kos-kosan, universitas atau Akademi atau Sekolah Tinggi yang ada di seputar kos-kosan, atau mungkin Tempat Belanja dsb
3. Kondisi Lingkungan dan Alur Lalu Lintas di sekitar Kos-kosan, apakah dekat denga Jalan Raya, Macet atau Tidak, Bikin Suasana jadi Bising atau Ribut, dsb.
4. Ancaman Bencana misalnya Daerah Banjir Musiman, Daerah Aliran Sungai, dekat Pembuangan Sampah, ada Sungai yang Tidak Mengalir dan kotor dsb.
5. Keamanan Lingkungan
6. Fasilitas Eksternall yang terdapat di sekitar (tapi bukan menjadi tetangga), misalnya Perbelanjaan, Rumah Sakit, Pos Polisi, Pom Bensin, Toko Kelontong, Restoran atau Warung Makan dsb.
7. Fasilitas Internal seperti misalnya Sapu dan Pel kamar, Cuci Baju, Transportasi, Internet, TV Kabel, Telpon, Sarapan Pagi dsb.

Selamat berbisnis
Sumber : Disadur dari Risza Bambang - detikfinance

Bisnis Kos-kosan, Olga Syahputra Siapin Tanah Rp7 Miliar!

Kapanlagi.com - Belum puas hanya sukses di dunia entertainment, Olga Syahputra kini merambah dunia bisnis. Bersama dengan beberapa temannya di antaranya Cut Memey, Edric Tjandra, dan Debby Sahertian - Olga membuka restoran Jepang, Takigawa, di kawasan Kemang. Ia mengaku sangat bersyukur bisa menjadi salah satu owner franchise tersebut. Namun di balik itu, Olga mengaku sebenarnya punya niatan untuk bisnis lainnya.

"Dalam hati Olga, kepingin banget punya kos-kosan. Kalau untuk restoran dalam manajemen itu cuman iseng-iseng aja, nggak terlalu mikirin karena biar manajer aja yang mikirin. Kalau dari hati pengennya kos-kosan," ungkap Olga di sela acara Grand Opening Takigawa Resto di Kemang, Jakarta Selatan, Senin (27/9).

Olga beranggapan, dengan bisnis kos-kosan ia lebih bisa merasa bisnis itu miliknya sendiri. Berbeda dengan bisnis resto yang sekarang digelutinya karena diurus beramai-ramai. Dan untuk bisnis kos-kosan ini sendiri, ia mengaku sudah punya feeling. Bahkan tanah untuk dibangun sudah dibelinya seharga Rp7 miliar!

"Sekarang lagi ngumpulin (duit). Kayak waktu beli rumah, waktu harganya Rp2 miliar, akhirnya modal nekat pinjem empat kali bayar. Tapi itu cuma dilunasin dua bulan aja, karena sudah disiapin acara sahur hahaha...," ujarnya.

Untuk pembangunan usaha pribadinya ini, Olga mengaku tidak terlalu terburu-buru. Begitu pula dengan prospek dan keuntungan, Olga lebih santai menyikapinya. Yang pasti tanah sudah disiapkan yang lokasinya di depan rumahnya langsung. "Ada deh (lokasinya). Di depan rumah gue juga di situ ada tanah kosong, tapi belum tahu mau dijual apa nggak masih ragu-ragu," terangnya.

Lalu, kenapa harus di depan rumah? "Karena di depan rumah bisa gampang, aku bisa turun ngelihatin. Jadi beberapa kamar dan kolam renangnya. Jadi cowok-cowok dan cewek-cewek gabung deh tuh hahaha...," tukasnya.
(www.kapanlagi.com)

Melirik Bisnis Kos-Kosan

Bisnis kos-kosan tak ada matinya. Apalagi lokasinya berada di pusat kota, dekat dengan tempat kerja, ataupun kampus mahasiswa.

Afrizal merasa beruntung punya rumah dekat dari kampus atau kampus yang berada dekat dari rumahnya. Kenapa tidak. Sejak lama, kampus telah menjadi berkah bagi perekonomian keluarganya karena mereka hidup dari menyewakan kamar demi kamar bagi mahasiswa.

Tidak kurang ada 20 kamar yang penuh terisi. Hampir tidak ada lahannya yang tersisa karena semuanya dibangun kamar kontrakan.

Itulah Afrizal, yang masih tetap bisa berkembang di tengah gempuran bisnis kontrakan yang mulai menjamur di sekitar rumahnya, di daerah Limau Manis, Universitas Andalas (Unand), Padang, Sumbar.

“Saya tidak takut kamar kami sepi karena pada dasarnya setiap kontrakan punya pasar sendiri-sendiri,” begitu dia menanggapi fenomena menjamurnya kontrakan terorganisasi di lingkungannya, termasuk pembangunan rumah susun sewa (rusunawa) bagi mahasiswa yang tengah dibangun di kampus Unand.

Kalau melihat pada perkembangan bisnis kos-kosan atau kontrakan dekat kampus memang kini sudah berkembang dengan pesat.

Keberadaan kampus perguruan tinggi di sejumlah kota bahkan menjadi urat nadi dalam menggerakan transaksi ekonomi. Sebut saja, Depok, Yogyakarta, Bandung, Padang, dan sejumlah kota lain yang memiliki karakter yang tidak jauh berbeda dengan kota yang disebutkan itu. Keberadaan kampus menciptakan captive market bagi bisnis kontrakan. Tidak heran banyak wilayah yang ekonominya digerakkan oleh bisnis kontrakan semacam itu.

Begitu pun, Zulkarnaen mendapatkan mimpinya untuk memiliki pendapatan tetap setelah pensiun dari pekerjaan sebagai salah satu pejabat eselon II di salah satu instansi pemerintah di Jakarta.

Sejak dua tahun lalu, dia telah menyiapkan ladang barunya. Bermodalkan pinjaman bank sekitar Rp400 juta dan ditambah dari uang tabungan yang disimpan sedikit demi sedikit sejak lama, dia memberanikan diri membangun rumah kontrakan dengan tambahan dana dari pinjaman perbankan.

Kini, sudah hampir setahun Zulkarnaen menghabiskan hari-harinya untuk mengurus rumah kontrakan dengan 19 unit kamar.

Pilih lokasi

Mengembangkan usaha kos-kosan bisa dilakukan banyak orang karena sifat usaha yang tidak rumit. Begitu menggiurkannya bisnis ini, tidak sedikit dari kelompok pengusaha besar juga menggarap secara khusus usaha kontrakan mahasiswa.

Mereka bersaing dengan pemilik rumah kos-kosan dan kontrakan dalam skala yang berbeda tentunya. Tidak heran, pengembangan usaha kontrakan bisa beragam. Mulai dari skala rumah susun atau flat hingga rumah lingkungan.

Pada dasarnya, usaha rumah kontrakan itu memang tidak harus dikembangkan dengan skala besar, tapi dengan lahan 200 m2 hingga 300 m2 pun sudah cukup untuk memulai bisnis kontrakan. Yang terpenting dari bisnis ini terletak pada kejelian dalam memilih lokasi, di mana faktor kedekatan dengan kampus menjadi syarat utama.

Makanya tidak heran kawasan seperti Depok atau Yogyakarta menjadi tempat yang prospektif bagi bisnis tersebut. Secara umum hampir semua ibu kota provinsi di Indonesia memiliki prospek bagus untuk digarap dari sisi bisnis semacam ini.

Hanya saja tentu tidak semua sudutnya bisa digarap karena calon investor harus memilih lokasi yang dekat dengan perguruan tingginya. Berbicara prospek tarif sewa kontrakan atau kos-kosan tentu akan berbeda antara satu daerah dengan daerah yang lain.

Yang jelas tingkat tarif kontrakan mahasiswa tidak akan sebesar tarif apartemen. Misalnya, di Depok tarif sewa kontrakan mahasiswa berkisar Rp150.000 hingga Rp400.000 per bulan.

Untuk ukuran rasio investasi di Depok jelas tarif sebesar itu sudah sangat memadai untuk digarap. Sehubungan dengan perkembangan bisnis ini yang terus maju, ada sejumlah daerah yang mulai ketat menerapkan pengenaan pajak atas objek usahanya.

Depok termasuk salah satu kota yang mulai ketat menerapkan perpajakan usaha kos-kosan.

Dalam hal ini, yang dianggap usaha kos-kosan yang wajib membayar pajak adalah yang memiliki kamar di atas 10 unit. Adapun rumah kos yang berkamar kurang dari 10 unit bebas dari pajak kos. Besaran pajak yang dikenakan mencapai 5% dari total pendapatan setiap bulan dengan mengacu pada Undang-Undang No. 34/2000 dan Peraturan Daerah (Perda) Kota Depok No. 02/2002 tentang Pajak Hotel, Pajak Hiburan, Pajak Reklame, Pajak Restoran, dan Pajak Parkir tertanggal 7 Maret 2002 yang diundangkan dalam Lembaran Daerah Kota Depok pada 8 Maret 2002.

Beberapa waktu lalu, kalangan pengelola Kampus Unand Padang mulai serius mengembangkan pemondokan bagi mahasiswa. Sejumlah blok rumah susun dikembangkan di dekat kampus itu untuk menampung sebagian dari mahasiswa perguruan tinggi itu yang jumlah lebih dari 10.000 orang.

Selama ini, keberadaan kampus itu telah ikut menggerakkan usaha produktif masyarakat di sekitarnya dalam bentuk bisnis pemondokan mahasiswa. Hampir semua rumah masyarakat di sekitar kampus difungsikan sebagai pemondokan mahasiswa. Bahkan ada beberapa investor yang sudah masuk dalam tahap pengembangan flat komersial untuk mengelola pasar hunian bagi kalangan kampus di Unand.