Studi Banding Harga Perumahan

DAFTAR HARGA JUAL

PERUMAHAN MONTONGSARI INDAH WELERI

Type Rumah Standard	Luas		Harga Jual (Rp)	Minimal Uang Muka (Rp)
	Bangunan M2	Tanah M2
Lavender A	29	72	55.000.000	8.500.000
Lavender A	29	72	55.000.000	8.500.000
Mawar	36	88	93.500.000	18.700.000
Melati	45	120	127.500.000	25.500.000

Subsidi Uang Muka (Rp)	Maksimal Kredit (Rp)	Perkiraan Angsuran
		5 Tahun	10 Tahun	15 Tahun
		(Rp)	(Rp)	(Rp)
8.500.000	46.500.000	1.011.022	640.537	528.517
8.500.000	46.500.000	1.011.022	640.537	528.517
0	74.800.000	1.626.333	1.030.370	850.174
0	102.000.000	2.712.727	1.405.050	1.159.328

HARGA JUAL SUDAH TERMASUK :

1. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
2. Instalasi listrik 900 watt
3. Splitzing (Pemecahan Sertifikat)
4. Air Bersih PDAM

HARGA JUAL BELUM TERMASUK :

1. Biaya proses KPR
2. Biaya balik nama
3. Kelebihan tanah bilamana ada
4. PPN/BPHTB

CARA PEMBAYARAN :

1. Memilih lokasi dan membayar tanda jadi Rp. 1.000.000,- (mengurangi uang muka)
2. Uang muka paling lambat dibayar satu minggu setelah tanda jadi
3. Apabila lebih dari satu minggu diangap mengundurkan diri dan tanda jadi hangus
4. Jika terjadi pembatalan tanda jadi tidak dikembalikan dan uang muka diberikan 50% setelah kavling terjual
5. Apabila permohonan KPR ditolak maka UM dan tanda jadi dikembalikan dipotong adm. Rp. 250.000,-

SYARAT-SYARAT KPR
1. Pas photo 3x4	2 Lembar
2. Copy KTP, KK, Surat Nikah	4 Lembar
3. Copy SK pengangkatan/surat ket. Dari perusahaa, kartu pegawai	1 Lembar
4. Copy slip gaji	1 Lembar
5. Surat ket. penghasilan dari Kep. Desa (bagi wiraswasta)	1 Lembar
6. Surat ket. belum punya rumah dari kelurahan khusus T-29/72	1 Lembar
7. Foto copy Rekening tabungan 3 bulan terakhir	1 Lembar

(agendaproperty.blogspot.com)

Hati-hati Penipuan Berkedok Pembeli Tanah

Salah satu yang perlu Anda ingat saat mau jual tanah adalah hati-hati. Bukannya mau jual tanah justru Anda malah tertipu.

Salah satu modus penipuan adalah ia menelpon Anda dengan pura-pura sangat berminat mau beli tanah yang Anda jual. Namun ujung-ujungnya Anda diperdaya oleh mereka.

Berita dibawah ini meskipun sudah lewat, barangkali bisa membuat Anda lebih hati-hati agar selamat dari penipuan.

Hari Minggu, 20 Juli 2008, kakak saya yang mengiklankan sebidang tanah di Solo di koran tertipu oleh calon pembeli yang menghubunginya melalui telepon. Modusnya, calon pembeli menghubungi melalui nomor telepon seluler dan menawar dengan harga yang sangat mendekati harga penawaran yang dicantumkan di koran.

Setelah transaksi disetujui, calon pembeli yang bersuara seperti orang sangat lugu dan berada di luar kota mengatakan akan mentransfer uang tanda jadi sebesar Rp 10 juta pada sore hari itu karena sangat ingin membeli tanah dan takut didahului oleh pembeli lain.

Penjual gembira dan menjadi tidak waspada atas calon pembeli yang tidak jelas identitasnya dan belum pernah melihat lokasi tanah dimaksud.

Pada sore harinya pembeli penipu mengatakan telah mentransfer ke rekening kakak sebesar Rp 10 juta dan ingin agar segera dicek, apakah sudah diterima. Ternyata di rekening kakak belum ada. Lalu dengan membuat teleconference antara kakak, calon pembeli, dan layanan nasabah bank terkenal gadungan yang bersuara seperti petugas asli mengatakan bahwa dana Rp 10 juta tetap bisa diterima dengan kerja sama penerima, yaitu kakak. Tanpa sadar kakak saya dengan dipandu oleh layanan nasabah bank gadungan dan bujukan calon pembeli penipu malah mentransfer sebesar Rp 5 juta melalui ATM ke rekening yang dituntun layanan nasabah bank gadungan.

Hati-hati dengan pembeli yang langsung setuju atas transaksi tanah yang bernilai ratusan jutaan rupiah, teleconference dengan petugas bank gadungan dan memencet menu transfer di ATM.

Nirwan Antariksa Jalan AUP Barat Nomor 6, Pasar Minggu, Jakarta
Sumber : KOMPAS
(rumahkpr.com)

Fungsi Ganda Jalan Tol

Industri jalan tol bisa menjadi salah satu alternatif perluasan lapangan kerja di Indonesia, jika dikelola dengan baik. Untuk itu, pemerintah harus mampu menghilangkan kesan, bahwa pembangunan jalan tol hanya untuk kepentingan investor dan kelompok tertentu saja. Dengan demikian, resistensi masyarakat terhadap pembangunan jalan tol dapat berkurang. Demikian dikatakan Analis Transportasi Universitas Katolik Soegijapranata, Semarang, Djoko Setijawarno, ketika dihubungi,Jumat.

Menurutnya, pembangunan jalan tol memang membawa dua dampak yakni keuntungan dan kerugian. Dampak keuntungnnya adalah terbukanya lapangan kerja dan meningkatkan aktivitas ekonomi rakyat sementara dampak kerugiannya adalah warga masyarakat di sepanjang jalan tol terancam kehidupanya karena tidak bisa berharap banyak dari penjualan barang dan jasa. “Oleh karenanya, tinggal bagaimana masyarakat kecil tersebut bisa diperhatikan pemerintah,” tegasnya.

Persoalan yang paling mengemuka dalam pembangunan jalan tol saat ini kata Djoko, adalah soal pembebasan lahan atau tanah. Meski pembangunan jalan tol peruntukannya untuk kepentingan umum, namun masih banyak rakyat yang tidak mau melepas tanahnya untuk kepentingan tersebut.
“Biasanya ini berkaitan dengan kepentingan dan motif ekonomi saja. Jika pembebasan lahan dan penetapan harga sesuai dengan UU, ditambah tim pembebasan lahan tol yang akomodatif saya rasa persoalan ini bisa teratasi,” ujar Djoko Setijawarno.

Lebih jauh menurut Djoko, mengingat industri jalan tol Jalan tol merupakan salah satu aset produktif yang cukup vital, pengelolaannya perlu melibatkan masyarakat luas, khususnya rakyat yang telah mengorbankan tanahnya untuk kepentingan umum tersebut. “Misalkan, di sepanjang jalan tol yang ada sekarang kita belum melihat adanya suatu kawasan yang dijadikan sebagai sentra bisnis bagi rakyat kecil,” ujarnya.

Saat ini kata Djoko, Yang terlihat perusahaan milik pengusaha raksasa, menegah dan asing. Alangkah baiknya jika pemerintah mau menyisihkan sebagian areal di sekitar jalan tol itu sebagai tempat pengembangan usaha kecil dan mikro. Mereka bisa mendirikan home industri, yang hasilnya ditampung oleh industri besar di kawasan tersebut.

Sebenarnya kata Djoko, jika pemerintah dan pengelola jalan tol mau, banyak peluang yang bisa dimanfaatkan untuk memberikan keuntungan bagi semua pihak, baik pengusaha, pemerintah, maupun masyarakat di sekitar jalan tol. “Masih banyak ruang kosong di bawah jalan tol yang belum dimanfaatkan. Kalau saja lokasi itu bisa dioptimalkan, tentu akan sangat bermanfaat bagi warga yang tergusur dan sekaligus nyaman untuk dipandang,” paparnya.

Terlepas dari itu semua, Djoko minta dua hal pada pemerintah sehubungan dengan pembangunan jalan tol, pertama, pembangunan jalan tol tidak menggunakan lahan pertanian begitu banyak karena sektor pertanian merupakan penopang ekonomi kita dan kedua, pemerintah kembali menengok pemakaian kereta api sebagai alat transportasi masal yang tepat guna.(*z/edy)

http://matanews.com/2009/08/12/manfaat-ganda-jalan-tol/

Jalan Tol Menjadi Arena Aktivitas Bisnis

Selain mempersingkat waktu tempuh, jalan tol juga menjadi arena aktivitas bisnis yang berdampak pada pembangunan ekonomi baik secara makro maupun secara mikro. Walau masih menyisahkan banyak persoalan, jalan tol tetap merupakan salah satu industri yang diminati investor.

Seperti diketahui bahwa industri jalan tol membutuhkan strategi pembangunan yang jitu agar proyeknya tidak rugi. Oleh karena itu dibutuhkan dana yang besar, tenaga dan investasi yang besar juga. Namun, belakangan keberadaan industri ini, mulai dihadapkan pada pelayanan yang dinalai masih rendah. Buntutnya operator jalan tol di seluruh Indonesia, yakni PT Jasa Marga seringkali dikritik oleh masyarakat.

Ketua Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) Tulus Abadi yang dihubungi di Jakarta, Rabu, Mengatakan, YLKI tidak bosan-bosannya mendesak pemerintah untuk menekan PT Jasa Marga agar memperhatikan soal pelayanan agar lebih ditingkatkan.

Karena menurut Tulus, sebagai pengguna jalan tol, warga masyarakat punya hak-hak yang harus dihormati. Menurut UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen menyebut beberapa hak konsumen, yakni: hak atas kenyamanan, keamanan dan keselamatan, hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa, hak atas informasi yang benar, jelas dan jujur, hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan, hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut, hak untuk mendapatkan pembinaan dan pendidikan konsumen, hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif, dan hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian.

Sementara itu operator jalan tol kata Tulus, memiliki kewajiban Standar pelayanan seperti, Kondisi jalan tol, Kecepatan tempuh rata-rata, Aksessibilitas, Mobilitas, Keselamatan, dan Unit pertolongan/penyelamatan dan bantuan pelayanan.

Oleh karenanya kata Tulus, operator jalan tol harus berkomitmen untuk memberikan pelayanan terbaik dan menyadari betul bahwa sumber pendapatan adalah pemakai jalan. Pelayanan yang buruk berakibat pada minat pemakai jalan untuk menggunakan jalan tol. Atas dasar itu, betapa pentingnya mendengarkan dan memahami kebutuhan pengguna jalan tol.

Tulus juga meminta DPR sebagai pembuat UU, melakukan revisi atas Undang-Undang nomer 38 tahun 2004 tentang kenaikan tarif tol. Hal itu dilakukan untuk membuat pengelolaan jalan tol lebih transparan dan bisa menjadi alat untuk melayani masyarakat.

Dampak Ekonomi

Infrastruktur memiliki peran yang sangat penting dalam sistem perekonomian. Semakin baik keadaan infrastruktur, semakin baik pula pengaruhnya terhadap keadaan ekonomi. Infrastruktur merupakan urat nadi perekonomian, yang menentukan lancar atau tidaknya kegiatan perekonomian.

Menurut Ekonom Nawir Messie, pembangunan jalan tol membutuhkan dana yang cukup besar. Tapi demi tercapainya pembanguanan yang strategis dan terstruktur, pemerintah harus bisa mewujudkan mimpi masyarakat Indonesia dalam hal pemerataan pembangunan.

Nawier menambahkan pembangunan jalan tol didaerah perkotaan besar dan sekitarnya memang berpengaruh terhadap industri yang banyak berada di sekitar daerah perkotaan. Fungsi jalan tol adalah menghubungkan pusat produksi dengan pasar gobal, oleh karena itu untuk memudahkan aktifitas bisnis jalan tol menjadi alernatif untuk mempercepat arus keluar masuk barang

tetapi dalam hal ini Nawier mengkritik program pemerintah yang lebih fokus membangun jalan tol di daerah perkotaan, tanpa memperhatikan kondisi jalan-jalan di pedesaan yang sebenarnya sangat membantu masyarakat yang rata-rata miskin dalam meningkatkan aktifitas ekonomi mereka. sehingga dalam hal ini kesenjangan antara daerah perkotaan dan pedesaan sangatlah terasa.

“Pemerintah harus segera memperbaiki kondisi jalan antar desa di seluruh Indonesia” tegasnya. Alasannya adalah untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang stabil dan pro rakyat haruslah dimuali dari pedesaan.

Sementara Pengamat Kebijakan Publik Faisal Baasir mengatakan, melihat kondisi saat ini, potensi industri jalan tol masih menjanjikan untuk lebih dikembangkan, sesuai dengan perkembangan tingkat perekonomian bagsa Indonesia saat ini.

Menurutnya, PT Jasa Marga selaku pengelola jalan tol awal di Indonesia, telah memberikan kontribusi yang besar dalam pembangunan jalan tol di negeri ini. Oleh karena itu, Faisal meminta setiap proyek pembangunan jalan tol yang dicanangkan harus benar-benar bertujuan untuk kepentingan umum.

Untuk itu kata Faisal, dalam beberapa hal kinerja PT Jasa Marga dan pengelola swasta lainnya, yang bertanggung jawab penuh terhadap seluruh proyek jalan tol masih dituntut kemaksimalannya dalam mengelola jalan tol. “Hal ini kita bisa saksikan jalan tol yang masih berlubang, kemacetan di jalan tol, dan adanya pungutan liar (pungli) di jalan tol”ungkapnya

Sedangkan Analis Ekonomi UI Avilliani mengatakan, pembangunan infrastruktur melalui industri jalan tol akan berdampak pada pembangunan ekonomi. Oleh karena itu menurutnya sebelum satu daerah berkeinginan membangun jalan tol maka yang paling penting adalah aktivitas ekonomi di daerah tersebut harus bisa memberikan kontribusi terhadap proyek jalan tol agar tidak rugi.

Dampak dari pembangunan jalan tol kata Aviliani, adalah semakin mudaknya akses tranportasi antar daerah, sehingga aktifitas bisnis berjalan dengan lancar. Tapi yang tentunya menggembirakan bahwa bagaimana bangsa ini bisa membangun proyek infrastuktur berskala besar di saat ekonomi lagi terpuruk.Oleh karena itu dibutuhkan disiplin, ketekunan dan kerja keras dari seluruh komponen bangsa.

Ditambahkannya bahwa apabila badan yang mengelola jalan tol kinerjanya bagus dan transparan, maka arus investasi di industri tol ini bisa berkembang. Dengan masuknya investasi asing ke industri jalan tol tentu berdampak pada pertumbuhan ekonomi.(*z/edy)

http://matanews.com/2009/07/29/industri-jalan-tol-dibutuhkan-dan-dikritisi/

Tol Baru Picu Investasi

Beroperasinya ruas-ruas tol baru seperti halnya jalan tol Lingkar Barat W-1 yang menghubungkan Interchange Penjaringan, Jakarta Utara – Interchange Kebon Jeruk, Jakarta Barat, dapat memicu pertumbuhan investasi asing di berbagai bidang, termasuk investasi jalan tol.

Hal tersebut ditegaskan ahli infrastruktur dari Universitas Gajah Mada (UGM) Yogyakarta, Prof. Dr. Mudrajat Kuncoro, saat dihubungi di Yogyakarta, Kamis (18/2).

“Dari dulu saya dukung pembangunan jalan tol dalam kota Jakarta, maupun jalan tol di daerah lainnya. Selain untuk memperlancar akses tranportasi, jalan tol dalam kota juga berfungsi untuk mengatasi problem kemacetan di Ibukota,” ujar Kuncoro.

Mudrajat menambahkan selain memperlancar akses transportasi dan mengatasi kemacetan, pembangunan jala tol juga diharapkan bisa menarik investasi asing.

Ia menyebutkan, wilayah Indonesia yang begitu luas, hingga saat ini belum semuanya terhubung oleh jalan tol. “Ini (jalan tol) sangatlah menarik bagi investor asing untuk berinvestasi di industri jalan tol. Apalagi kalau pemerintah menciptakan iklim investasi yang baik, seperti kemudahan pembebasan lahan,” jelasnya.

Mudrajat menyebutkan, salah satu proyek jalan tol yang perlu segera direalisasikan adalah ruas Semarang-Solo-Yogyakarta. soalnya, arus kendaraan di ruas ini semakin ramai dan bahkan sudah menimbulkan kemacetan yang panjang. “Jadi kalau ruas ini dibangun jalan tol maka prospek investasinya sangat bagus,” urai Mudrajat.

Selain itu kata Mudrajat pembangunan jalan tol Semarang-Solo-Jogjakarta juga adalah untuk menyeimbangkan pembangunan jalan tol agar tidak dititikberatkan di Jakarta dan sekitarnya.

JORR

Jalan Tol Lingkar Barat Satu (JLB) W-1 Kebun Jeruk-Penjaringan yang merupakan bagian tol Jakarta Outer Ring Road (JORR) direncanakan beroperasi pada Senin (22/2) mendatang, dan ditargetkan mampu memangkas kemacetan di pintu tol Tomang-Tangerang hingga 30 persen.

Dengan adanya tol ini pengguna truk atau kendaraan lainnya tidak harus melewati Tomang untuk ke Tanjung Priok namun bisa melewati Penjaringan-Ancol dan Tanjung Priok maupun sebaliknya.

Jalan tol ini dibagaun oleh PT Jalan Lingkar Barat (JLB) W Satu dan ditargetkan bisa memangkas kemacetan pintu tol Tomang-Tangerang, Jakarta Barat hingga 30%. Dengan adanya tol ini pengguna truk atau kendaraan lainnya tidak harus melewati Tomang untuk ke Tanjung Priok namun bisa melewati Penjaringan-Ancol dan Tanjung Priok maupun sebaliknya.

Jalan tol sepanjang 9,7 KM ini yang dibangun PT Jalan Lingkar Barat W Satu ini, dilengkapi sebanyak 6 pintu masuk dan juga dilengkapi 29 gardu dari arah Kebon Jeruk-Penjaringan atau sebaliknya dengan memakai sistem tol terbuka.(*edy/bo)

http://matanews.com/2010/02/18/tol-baru-picu-investasi/

Jalan Tol Kunci Kemajuan Nasional

Jakarta (ANTARA News) – Ada pepatah di China, "Siapa ingin kaya, harus terlebih dahulu membangun jalan." Boleh percaya, boleh tidak, tetapi jika ditatap lebih rekat, jalan (tol) memang menjadi salah satu kunci keberhasilan China memacu ekonominya, memeratakan pembangunan, dan memajukan daerah-daerah terpencilnya.

Negeri itu membangun jalan tol sepanjang 2.145 km, dari kota paling timur Chengdu di Sichuan, sampai kota paling barat Lhasa di Tibet. Jarak sejauh itu hampir setara dengan jarak Banda Aceh – Semarang.

Di luar dampak negatifnya terhadap stabilitas sosial budaya masyarakat lokal, jalan tol membuat China bisa mengeksploitasi kemampuan ekonomi daerah sehingga menopang negeri itu menjadi raksasa ekonomi dunia.

Kini, suasana metropolis di kota-kota besar di provinsi-provinsi utama seperti Wuhan dan Guangzhou, meliputi pula kota-kota daerah seperti Xian atau Urumqi di Xinjiang. Ini ibarat Banda Aceh, Palembang atau Bandar Lampung yang kondisi kekotaannya relatif sama dengan Bandung atau Surabaya.

Bayangkan jika Indonesia mengadopsi cara China, Merak-Surabaya yang sejauh 842 km, Makasar-Manado yang berjarak 951 km, Banda Aceh-Bandar Lampung, atau Sorong-Jayapura yang jauhnya 1.200 km, dihubungkan oleh jalan tol.

Tak hanya jarak sosial budaya yang merapat, namun juga komunikasi bisnis lebih intensif, sementara arus distribusi barang dan jasa semakin lancar. Indonesia pun mungkin bisa lebih cepat memperpendek kesenjangan antar daerah.

Untuk sekarang itu mungkin mimpi, apalagi membangun jalan tol adalah kegiatan ekonomi yang membutuhkan investasi luar biasa besar. Tetapi jika tujuannya penyetaraan daerah sehingga ekonomi nasional disangga kuat-kuat oleh kemajuan daerah, membangun jalan sepanjang-panjangnya adalah keniscayaan.

Banyak bukti yang menunjukkan jalan tol turut memajukan ekonomi daerah dan mempersibuk kegiatan bisnis, bahkan transaksi sosial. Lihatlah Bandung pasca beroperasinya jalan tol Cipularang.

Sebelum jalan tol ini beroperasi, di mana perjalanan tercepat dari Jakarta ke Bandung memerlukan waktu 3 jam, Bandung belumlah semetropolis sekarang. Tetapi sekarang kota ini menjadi lebih sibuk, lebih banyak gedung menjulang, dan dikerumuni sentra-sentra bisnis seperti halnya Jakarta.

Situasi sama menggeliatnya terlihat di Madura, setelah jembatan tol Suramadu beroperasi.

Andai semua kota di Indonesia disambungkan oleh jalan tol sepanjang dan semegah di Jakarta dan Bandung, mungkin aktivitas sosial dan frekuensi bisnis menjadi sama kerapnya dengan kedua kota besar Indonesia itu. Tak itu saja, kegiatan produksi dan distribusi menjadi lebih efisien.

Sopir-sopir truk pengangkut hasil industri dan kreasi bisnis masyarakat yang rutin memakai jalur Merak - Cileunyi tak lagi harus mengeluarkan biaya-biaya tidak perlu untuk membayar pungli, sementara keluarga-keluarga nyaman bepergian karena tak terjebak macet. Dua hal itu lebih kecil kemungkinannya terjadi di jalan tol.

"Perjalanan melalui jalan tol Cipularang cuma dua jam sehingga saya bisa pulang lagi ke Bandung hari itu juga," aku Taufik Hidayat (39), warga Bandung yang kadang harus bolak balik Bandung – Jakarta dalam rangka bisnis.

Sejumlah usahawan di seputaran Bandung bahkan mengaku jarang lagi mengeluarkan uang banyak untuk pungli di jalan raya ketika harus mengantar barang ke kota tujuan seperti Jakarta, setelah jalan tol Purbaleunyi atau Cipularang beroperasi.

Pengakuan serupa diutarakan para sopir bus antar kota pemakai ruas tol Cipularang dan Merak – Cikampek yang tak lagi banyak mengeluarkan uang untuk pungli.

Sangat mahal

Ya, jalan tol telah membuat barang dan jasa terdistribusi lebih efisien dan tidak diganggu oleh hal-hal tidak perlu seperti macet karena jalan utama bertemu deretan jalan-jalan kecil seperti ada di sepanjang jalur Pantura atau Ciawi – Puncak.

Lebih dari itu, meski tetap diharuskan mengeluarkan uang untuk membayar jalan tol, uang yang dikeluarkan pengguna jalan tol lebih produktif ketimbang pungli.

Uang pungli masuk ke kantong sendiri, sementara uang tol teralokasi untuk merawat jalan dan membangun ruas-ruas baru. Jalan pun makin lancar, akses makin lebar, dan modal jelas berputar.

Sayang, panjang ruas tol di Indonesia baru 688 km atau 20 persen dari rencana 6.000 km jaringan tol senusantara. Selain itu, rasio jalan tol Indonesia jauh tertinggal dari negara-negara Asia berekonomi maju.

Malaysia yang wilayahnya lebih sempit dari Indonesia saja mempunyai rasio 3.008 km per satu juta penduduk, sementara Indonesia hanya 126 km per satu juta penduduk. Angka ini bahkan ibarat noktah kecil jika dibandingkan dengan rasio jalan tol di Jepang yang 9.422 km per satu juta penduduk.

Wilayah Indonesia mencapai 1,9 juta km persegi dengan penduduk 229 juta orang, padahal wilayah Malaysia hanya 329,8 ribu km persegi dengan penduduk 28,3 juta jiwa. Mungkin akses jalanlah yang membuat kesenjangan antar daerah di Indonesia lebih lebar ketimbang Malaysia.

Masalahnya, membangun jalan tol adalah kegiatan ekonomi yang berat karena membutuhkan investasi yang luar biasa besar nan sangat mahal, mengingat risiko investasi jalan tol memang unik, sebab harus mempertimbangkan fluktuasi volume lalu lintas, kompensasi ganti rugi tanah, fluktuasi suku bunga dan inflasi, serta biaya konstruksi.

Para pakar mengungkapkan, pengembalian investasi jalan tol mencapai 25-35 tahun, padahal nilai investasinya triliunan rupiah. Jadi wajar, dengan risiko kompleks seperti itu dan masa pengembalian modal yang selama itu, mengundang investor masuk membangun jalan tol adalah pekerjaan teramat sulit.

"Investasi jalan tol itu besar dan berisiko, bisa mencapai Rp50-100 miliar per kilometer, jadi pengembalian investasinya bisa puluhan tahun," Kata Direktur Utama PT Jasa Marga Frans S. Sunito, Juli lalu.

Membebankan semua hal ke negara juga absurd, mengingat alokasi APBN lebih untuk sektor-sektor lain. Untuk itu, masyarakat dilibatkan mendanai operasi jalan tol dengan cara membayar tol.

Pengenaan tarif untuk jalan tol ini sendiri salah satunya untuk merangsang masuknya pemodal guna membiayai pembangunan jalan tol.

Ini juga dalam rangka jaminan terhadap investor mengingat investasi jalan tol sangat tergantung pada kelayakan-kelayakan finansial, terutama jaminan ketepatan waktu kembalinya modal, disamping tentunya ada aliran untung dari investasi.

Agar tetap atraktif

Dari konteks itu, kenaikan tarif tol, termasuk rencana pemerinah baru-baru ini menaikkan tarif tol 15 persen, bisa dipahami sebagai upaya mengkompensasikan ketidakpastian risiko investasi, apalagi sistem investasi jalan tol di Indonesia memang dikenal berisiko tinggi.

Tarif jalan tol itu sendiri mesti mempertimbangkan aspek-aspek seperti laju inflasi, suku bunga, biaya lahan dan biaya konstruksi, yang semuanya tidak bisa dipastikan atau masih berupa perkiraan.

Tak heran, karena tak bisa dipastikan, sifatnya holistik dan berorientasi publik, negaralah yang mengatur ketentuan mengenai tarif jalan tol.

Di sisi investor, tarif menjadi tak bisa lagi dipertahankan pada tingkat yang ada ketika pengembalian investasi lebih kecil dari biaya modal. Akibatnya, rangsangan untuk berinvestasi berkurang.

Oleh karena itu, selain demi memelihara jalan tol, kenaikan tarif ditempuh agar investasi jalan tol tetap atraktif. Lagi pula, seperti dikuatkan oleh perundang-undangan, jalan tol memang mesti diperbaiki secara periodik sesuai umurnya sehingga kenaikan tarif adalah hal rutin yang sudah semestinya ditempuh.

"Jadi jangan menganggap kenaikan tarif tol itu sesuatu yang menghebohkan," kata Frans Sunito.

Tetapi, menyertai kenaikan tarif itu, operator jalan tol tetap mesti terus menyempurnakan pelayanan, apalagi berdasarkan satu survei terhadap pengguna jalan tol yang dioperasikan Jasa Marga antara 15 Oktober 2008 - 12 Januari 2009, tingkat kepuasan konsumen hanya 3,66 alias tidak puas.

Jasa Marga sendiri, seperti dituturkan Direktur Operasional PT Jasa Marga Tbk, Adityawarman, Mei lalu di Bandung, terus memperbaiki kualitas layanan yang mengacu pada standar pelayanan minimalnya (SPM) diantaranya dengan memindahkan gerbang, melebarkan jalan dan mengenalkan e-toll card yang diklaim mampu mengurangi waktu transaksi hingga dua detik per transaksi tol.

Khusus e-toll card, di tengah kecenderungan enggannya pengguna jalan membayar tol dengan uang pas, e-toll menjadi amat penting.

Pada 20 Agustus 2009 misalnya, persoalan uang pas ini telah memaksa beberapa pintu tol di Jakarta ditutup sehingga akses menuju pintu tersumbat dan kemacetan pun tak terhindarkan, seperti terjadi di pintu tol Kemayoran hari itu. Pengguna jalan tol, diantaranya calon penumpang pesawat, pun dirugikan.

"Hangus deh tiket saya," kata Anwar Saleh yang hari itu pada pukul 10.30 WIB mestinya terbang ke Makasar dari Bandara Soekarno Hatta, namun gagal karena bus menuju bandara yang ditumpanginya terjebak macet di pintu tol Kemayoran gara-gara uang kembalian tadi.

Pengalaman ini setidaknya menjadi masukan bagi Jasa Marga dan operator jalan tol lainnya untuk terus mengembangkan inovasi-inovasi baru demi penyempurnaan layanan, atau memperluas aplikasi inovasi yang ada seperti e-toll card.

Jika inovasi dan peningkatan layanan selalu bersisian dengan meningkatnya kewajiban pada pengguna maka masyarakat pasti menaruh kepercayaan sangat tinggi pada operator, terlebih selama ini operator jalan tol seperti Jasa Marga umum dilihat telah berlaku benar dan transparan dalam mengelola jalan tol dan bisnisnya.

Bahkan, khusus Jasa Marga, keputusan Pefindo menetapkan peringkat obligasi PT Jasa Marga Tbk dengan AA minus dengan outlook stabil Juli lalu, adalah berarti lingkungan bisnis meyakini posisi dominan perusahaan dalam industri jalan tol dengan margin operasional usaha yang kuat.

Tentu ini seharusnya kian memudahkan operator seperti Jasa Marga dalam meyakinkan publik bahwa langkah-langkah bisnis seperti menaikkan tarif tol adalah demi profesionalitas yang ujung-ujungnya mempertinggi daya manfaat jalan tol sehingga bangsa turut dimajukan. (*)
(antaranews.com)

Pilihan Menarik Untuk Investasi

Banyak perumahan yang menarik untuk investasi jangka pendek.

Apriyadi Malik atau suka dipanggil Yaya, adalah satu dari sekian banyak orang yang gemar berinvestasi dalam properti. Pengusaha yang berkantor di kawasan Pejompongan, Jakarta Pusat, itu memilih membeli rumah. Di Bintaro Jaya, Tangerang Selatan, saja ia sudah memiliki empat rumah. Satu di antaranya ditinggali sendiri. “Dua rumah disewa orang asing,” katanya didampingi istri dan anak-anaknya saat menghadiri launching cluster Bukit Menteng, Bintaro Jaya, awal Maret 2009.
Rumah empat kamar tidur di cluster Menteng Residence yang tiga tahun lalu dibelinya Rp1,5 miliar, kini laku disewakan Rp100 juta/tahun. Sementara rumah di cluster Emerald Residence yang dibeli Rp800 juta tersewa Rp60 juta. Ia sedang bersiap menyewakan rumahnya di cluster Kebayoran Height.
Terakhir Yaya membeli lagi kaveling 720 m2 seharga Rp3 miliar lebih di Bukit Menteng (12 ha). Ia menilai lokasinya cukup bagus, hanya beberapa ratus meter dari pintu tol Pondok Ranji, berdekatan dengan kawasan bisnis (CBD) Bintaro, dan topografi tanahnya berbukit-bukit dengan alokasi ruang terbuka hijau cukup luas. Di cluster itu hanya ditawarkan 80 kaveling dengan luas terkecil 600 m2.
Yaya begitu yakin membelanjakan uang di Bintaro karena optimis kawasan itu menjadi pilihan utama hunian kelas menengah-atas di selatan Jakarta. “Sekarang saja orang Pondok Indah sudah banyak yang pindah ke sini,” katanya. Saat ini harga tanah tertinggi di Bintaro Jaya Rp4,5 juta/m2 (di Bukit Menteng), dibanding di Pondok Indah yang sudah Rp15 juta (di Jl Sekolah Duta dan sekitarnya).
Padahal, antar kedua permukiman elit itu bisa ditempuh dalam 15 menit melalui jalan tol Serpong-Ulujami dan JORR keluar di Pondok Pinang. Sejauh ini kenaikan harga tanah di Bintaro Jaya rata-rata mencapai 12-15 persen/tahun. Tapi, sewa rumahnya cukup tinggi dengan yield sekitar enam persen. Jadi, Bintaro Jaya cukup menarik untuk investasi.
Selain di Bintaro, masih banyak perumahan di Jabodetabek yang layak menjadi investasi pada saat krisis ekonomi global dewasa ini. Lokasinya umumnya di sekitar jalan tol yang sedang dan akan dibangun, seperti di Serpong, sekitar pintu tol Kunciran, sepanjang jalan tol lingkar luar Jakarta (JORR), dan di sekitar tol Bogor Outer Ring Road (BORR). Atau bisa juga di sekitar perumahan-perumahan elit seperti Pondok Indah dan Kelapa Gading yang land bank-nya sudah sangat terbatas. Perumahan-perumahan yang masuk kriteria itu akan mengalami kenaikan harga yang cukup signifikan dalam beberapa tahun ke depan seiring penambahan akses dan fasilitas baru.

Dari Serpong Sampai Bogor
Kawasan di Jabodetabek yang sejak lama dihembuskan paling prospektif adalah Serpong, Tangerang Selatan. Pasalnya, di kawasan ini terdapat sejumlah perumahan berskala kota (township) dengan multi fasilitas: BSD City, Summarecon Serpong, Paramount Lakes, dan Alam Sutera.
Serpong juga ditunjang dua jalan tol: Jakarta-Merak dan Ulujami-Serpong yang tersambung dengan JORR seksi S Pondok Pinang-Taman Mini dan seksi W2 Ulujami-Kebon Jeruk (akan dibangun). Serpong juga akan memiliki akses langsung ke bandara Soekarno-Hatta melalui JORR II Serpong-Kunciran dan Kunciran-Bandara.
Untuk mempercepat realisasi pembangunan jalan tol itu, PT Jasa Marga Tbk telah menambah porsi kepemilikan saham dari 30 menjadi 60 persen di PT Marga Trans Nusantara, pemegang konsesi tol Serpong-Kunciran, dan dari 20 menjadi 75 persen di PT Marga Kunciran Cengkareng, pemegang konsesi tol Kunciran-Bandara.
Dengan dukungan akses yang begitu banyak, Serpong akan menjadi pusat perekonomian baru. Yang menjadi masalah, ekspektasi konsumen dan investor terhadap prospek kawasan sudah terlalu tinggi. Akibatnya, kata Nelius Jinarta, Direktur Radja Property, sebuah agen properti di Serpong, harga properti di Serpong menjadi over price. Dampak lebih jauh, begitu ekonomi krisis seperti sekarang langsung terjadi koreksi harga.
Ia menunjuk harga tanah tertinggi di cluster The Mirrage, kawasan The Green, BSD City sebagai contoh. Awal 2008 harga transaksi di pasar sekunder sempat mencapai Rp4 juta/m2, sekarang sudah ada yang menawarkan Rp3,5 juta. “Itu pun sudah dipasarkan cukup lama belum laku,” katanya.
Developer BSD City sebagai township terbesar di Serpong juga mematok harga cukup tinggi. Rumah tipe 36/90 di cluster Simplicity di kawasan pengembangan terbaru The Icon (74 ha), dijual Rp260 jutaan tunai. Harga tanah diperhitungkan Rp2,25 juta/m2, bangunan Rp3 juta. Padahal rumah dijual inden 18 bulan dan lokasinya hampir 10 km dari German Centre di kawasan pusat bisnis (CBD) BSD City.
Jadi, untuk investasi jangka pendek di Serpong saat ini, lebih baik mencari properti yang memiliki konsep spesifik seperti pasar modern atau rumah kos di cluster Studento, kawasan Foresta. Dua tahun lagi rumah itu sudah bisa disewakan kepada para mahasiswa Swiss German University. Alternatif lain, investasi properti seken yang harganya rata-rata lebih miring dibanding rumah baru (primer).

Pintu tol Kunciran
Perumahan lain di Serpong yang menarik adalah Alam Sutera (700 ha). Kalau jadwal pembangunannya tidak mundur lagi, mulai pertengahan 2009 perumahan itu akan tersambung dengan akses langsung keluar-masuk pintu tol di interchange Kunciran di km15,4 jalan tol Jakarta-Merak. Kelak interchange ini juga menjadi bagian dari JORR II Serpong-Kunciran-Bandara.
Menurut Lilia Sukotjo, Direktur Marketing PT Alfa Goldland Realty, pengembang Alam Sutera, harga tanah di cluster Onix dan Olivia Alam Sutera sekarang Rp2,5 juta - Rp2,85 juta/m2. “Harga itu berlaku sejak Oktober 2008,” katanya. Ia sudah berancang-ancang, begitu pintu tol Kunciran beroperasi harga tanahnya dinaikkan secara bertahap mulai dari Rp3 jutaan/m2. Pasalnya, dengan dibukanya pintu tol baru itu Alam Sutera menjadi kian dekat atau hanya sekitar 10 menit dari Puri Kembangan, kawasan elit di Jakarta Barat yang harga tanahnya sudah Rp6-8 juta.
Harga tanah yang dilansir Alam Sutera itu hampir sama dengan harga di pasar sekunder. Menurut Nelius, harga tanah di cluster Onix dan Olivia sekitar Rp2,5 juta/m2. “Penjualnya beli dari developer 1,5 tahun lalu sekitar Rp1,5 juta,” ujarnya. April ini developer akan melansir 180 rumah berenergi surya (foto voltage) di cluster Onix hasil kerjasama dengan Badan Pengkajian dan Penerapan Teknologi (BPPT).
Ada enam tipe yang ditawarkan, mulai tipe 155/180 seharga Rp960 jutaan tunai. Developer juga akan segera memasarkan pasar tradisional yang dikelola secara modern dengan nama Pasar Delapan di atas lahan dua hektar. Setelah itu tahun depan menyusul pembangunan mal dan entertainment centre dekat tol. “Universitas Bina Nusantara baru beli tanah lima hektar dekat lokasi mal,” ungkap Lia.
Perumahan lain yang bakal menikmati akses tol itu adalah Graha Raya (350 ha), yang lokasinya sekitar satu kilometer di belakang Alam Sutera. Rencananya Pemkot Tangerang akan merehabilitasi dan melebarkan Jl Bhayangkara yang kini kondisinya rusak parah menjadi 25 meter, untuk melancarkan arus lalu lintas dari Graha Raya-Ciledug dan sekitarnya ke pintu tol Kunciran.
Untuk memperpendek jarak ke pintu tol itu, PT Jaya Real Property, developer Graha Raya juga membangun gerbang utama di Jl Bhayangkara, tepatnya di seberang Pusat Pendidikan Polisi Lalu lintas (Pusdiklantas). Kalau di Alam Sutera harga rumahnya mulai dari Rp400 jutaan, di Graha Raya mulai dari Rp300 jutaan.
Secara tidak langsung Paramount Lakes dan Summarecon Serpong (400 ha) juga akan kecipratan dampak positif pintu Kunciran. Soalnya, keberadaan akses itu membuat lalu lintas keluar masuk tol dari arah Serpong sudah terpecah sehingga tidak seluruhnya melalui pintu Kebon Nanas, yang merupakan akses terdekat kedua perumahan itu untuk masuk ke jalan tol Jakarta-Merak.

JORR W1
Pilihan investasi menarik lain di sekitar JORR W1 Kebon Jeruk-Penjaringan yang saat ini sedang dibangun. Begitu jalan tol itu beroperasi, perumahan-perumahan di sekitarnya akan kian mudah dijangkau dari berbagai penjuru Jabodetabek. Pasalnya, jalan tol itu tersambung dengan jalan tol bandara (Sediyatmo) di Penjaringan, dan jalan tol Jakarta-Merak di Kembangan. Bahkan, jika JORR W2 Kebon Jeruk-Ulujami juga terbangun, posisinya akan makin setrategis, karena JORR W2 terkoneksi dengan tol Ulujami-Serpong dan Ulujami-Pondok Pinang-Taman Mini (JORR seksi S).
Di sepanjang JORR W1 itu ada delapan perumahan yang masih dipasarkan: Permata Puri Media, Puri Mansion, Taman Semanan Indah, Daan Mogot Baru, Casa Jardine, Citra Garden 6, Bukit Golf Mediterania, dan Puri Grisenda (38 ha). Menurut Ali Hanafia L, Direktur Century 21 Pertiwi, harga tanah di semua perumahan itu masih di bawah Puri Indah, Kembangan.
Dua di antaranya terbilang proyek baru: Puri Mansion yang dikembangkan Agung Sedayu Group di Jl Lingkar Luar Barat, persis dekat bakal simpang susun Kembangan, dan Casa Jardin (40 ha) yang dibangun PT Global Budi Perkasa di Jl Daan Mogot, sekitar satu kilometer dari bakal gerbang JORR W1 di Daan Mogot.
Casa Jardin yang dipasarkan sejak September 2008 menawarkan rumah di cluster Catalya dan Evodia. Rumah terkecil tipe 60/90 dijual Rp560 juta. Menurut Herwan Husni, GM PT Global Budi Perkasa, dari seratusan rumah yang dipasarkan sudah laku lebih dari separuhnya. “Sekarang harga rumah sudah naik hampir 10 persen,” katanya.
Perumahan yang lokasinya nanti paling dekat dengan bakal gerbang tol JORR W1 di Daan Mogot (sekitar 300 meter), adalah Daan Mogot Baru. Karena itu kendati masih dibangun, menurut Juan Panca Wijaya, GM Daan Mogot Baru, pengaruhnya sudah mulai terlihat dari meningkatnya minat konsumen terhadap Daan Mogot Baru. Cluster The Gilimanuk Residence sudah ludes terjual. Karena itu beberapa bulan lalu dibuka cluster baru The Jimbaran Residence (1,5 ha) menawarkan 99 unit rumah seharga Rp952 juta - Rp1,425 miliar.
Harga tanah di Daan Mogot Baru juga terus menaik. Kalau tahun 2007 masih Rp3,2 juta/m2, sekarang sudah Rp4,2 juta di The Jimbaran yang merupakan cluster terakhir di perumahan itu. “Setelah The Jimbaran kita konsentrasi mengembangkan properti komersial, mulai dari office park (1,8 ha), apartemen (1,5 ha), rumah sakit (1,5 ha), sampai pusat bisnis (0,5 ha),” kata Juan.
Yang ingin harga tanah lebih murah bisa mencari di Taman Semanan Indah, sekitar satu kilometer dari rencana gerbang tol JORR W1 di Daan Mogot. Developernya, PT Taman Harapan Indah, mematok harga tanah Rp3,5 juta/m2. Menurut Didik Riyanto, Direktur PT Taman Harapan Indah, kenaikan harga tanah di perumahannya rata-rata 15-20 persen/tahun.
Demikian pula di Grand Puri Grisenda di Jl Pantai Indah Timur, Kapuk Raya. kenaikan harga rumahnya juga rata-rata 20 persen per tahun. Ambil contoh rumah tipe 91/112 yang pada 2003 dijual seharga Rp380 juta, sekarang sudah Rp790 juta. Apalagi nanti setelah tol JORR itu jadi dan membuat perumahan ini juga makin mudah diakses dari arah Kembangan.

Jl Hamengkubuwono IX
Di Jakarta Timur yang menarik dipertimbangkan untuk investasi adalah perumahan-perumahan di sekitar Jl Hamengkubuwono IX, Ujung Menteng, seperti Jakarta Garden City (270 ha), Menteng Metropolitan, The Royal Residence (30 ha), dan Kota Harapan Indah. Semuanya hanya sekitar sembilan kilometer dari Kelapa Gading, dekat dengan kawasan pergudangan di Cakung, dan kawasan industri Pulo Gadung. Jadi potensial untuk disewakan.
Kalau melihat stok lahan di Kelapa Gading yang makin menipis, besar kemungkinan perkembangan akan melebar ke Jl Hamengkubuwono IX, khususnya ke Jakarta Garden City dan Kota Harapan Indah yang sejak awal telah menyiapkan kawasan bisnis. “Belakangan warga Kelapa Gading memang makin banyak melirik ke sini. Apalagi, setelah intensitas banjir di kawasan itu meningkat dari lima tahun sekali menjadi lima kali setahun,” kata Hyronimus Johanes, Marketing Manager Damai Putera Group, developer Kota Harapan Indah.
Keberadaan jalan tol Cakung-Cikunir yang tersambung dengan JORR seksi E1 Cikunir-Taman Mini juga menambah daya tarik kawasan, karena memudahkan orang dari Bekasi mencapai Bogor, Jakarta Selatan, dan Tangerang. Ekspektasi orang meningkat sehingga perkembangan harga properti di timur Jakarta ini juga kian kencang. Misalnya, kalau tahun 2006 harga tanah di Kota Harapan Indah baru Rp1,25 juta/m2, kini sudah Rp2,5 juta. Sementara di Jakarta Garden City Rp2,8 juta. Harga itu terpaut jauh dibanding Kelapa Gading yang harga tanahnya paling rendah Rp5 juta.
Meski makin menarik sebagai alternatif Kelapa Gading, pembeli terbesar Kota Harapan Indah tetap warga perumahan itu sendiri dan perumahan kecil di sekitarnya seperti Taman Harapan Baru dan Pondok Ungu Permai. “Mereka yang ekonominya meningkat pindah ke rumah yang lebih besar dan tidak keluar dari sini,” ujar Hyronimus. Kota Harapan Indah memasarkan beragam tipe rumah. Mulai tipe 28/66 seharga Rp129 jutaan di Harapan Mulia sampai rumah dengan harga paling murah Rp1,5 miliar di cluster Asia Tropis.

Tol BORR
Sementara di Bogor yang paling menarik sebagai investasi perumahan di sekitar tol BORR Sentul Selatan – Dramaga yang pembangunannya telah dimulai April 2008. Begitu jalan tol mulai dibangun, ekspektasi investasi di sepanjang koridor itu langsung meningkat. Sebagai contoh April 2008 rumah tipe 54/105 di Grand Sentul City di Sentul Selatan dijual Rp260 juta/unit, awal Januari 2009 tipe yang sama dipasarkan Rp311 juta. Jadi, dalam tujuh bulan harganya naik sekitar 20 persen.
Hanya kenaikan sebesar itu bukan semata karena jalan tol, tapi terkait juga dengan penyesuaian harga bahan bangunan akibat melonjaknya harga minyak dunia tahun lalu. Sejumlah perumahan yang berada di koridor tol BORR antara lain Sentul City, Grand Sentul City, Bukit Az-Zikra, Vila Bogor Indah, Bukit Cimanggu City, dan Taman Yasmin. Perumahan-perumahan itu sudah kami bahas di rubrik Pasar Properti edisi Februari 2009.
(housing-estate.com)

Kenaikan Harga Tanah di Kota Harapan Indah Cukup Tajam

Kenaikan harga tanah di perumahan skala kota (town ship) Kota Harapan Indah, Bekasi, terbilang tajam. Per tahun, kenaikan tersebut berkisar 15% sampai 20%. Demikian dijelaskan M. Latief, property consultant di Latief Property, di Bekasi belum lama ini.

Latief mencontohkan, di kawasan Boulevard Hijau, harga tanah kini berkisar Rp2,5 juta per m2. Padahal, tiga sampai empat tahun silam, harga itu masih di kisaran Rp1,1 juta per m2.

Apa penyebab kenaikan harga yang tajam tersebut? Jawab Latief, pertama, karena pengembangan di Kota Harapan Indah berlangsung intensif.

Kedua, terkait kenaikan harga lahan kosong, kini pengembang kota tersebut tak lagi memasarkan lahan seperti itu. Hanya memasarkan properti siap pakai. Karena lahan kosong langka, harga pun naik tajam. “Bila mencari lahan kosong, sekarang konsumen harus mencari dari tangan kedua,” kata Latief.

Ketiga, dibandingkan perumahan lain yang berdekatan, lokasi Kota Harapan Indah lebih strategis: berada di tepi Jalan Raya Bekasi. Alhasil, tanah ataupun properti lain di Kota Harapan Indah lebih banyak dicari konsumen. Harga pun otomatis naik lebih tajam. “Kalau di kawasan seperti Pondok Ungu, harga tanah masih di kisaran Rp900.000 sampai Rp1 juta per m2.”

Latief menambahkan, kini harga tanah termurah di Kota Harapan Indah di kisaran Rp1,5 juta per m2. Lokasi tanah tersebut, antara lain, di Taman Harapan Baru.

(propertykita.com)

Bakrieland bangun Disneyland di Lido Sukabumi

PT Bakrieland Development Tbk (ELTY) mengembangkan usahanya ke bisnis hiburan dan rekreasi. Setelah memiliki kawasan wisata air, The Jungle Water Park, pengembang properti Grup Bakrie ini akan membangun Disneyland Park.

Wahana permainan asal Amerika Serikat akan berdiri di kawasan wisata Lido, Kabupaten” Bogor, Jawa Barat. Pengembangan Disneyland ini sejalan dengan rencana ELTY membangun jalan tol Ciawi-Sukabumi. Jalan tol ini juga akan menghubungkan proyek ELTY lainnya, yakni Bogor Nirwana Residence yang terletak di Kotamadya Bogor. ELTY sudah membebaskan lahan untuk proyek jalan tol sepanjang 54 kilometer itu.

Hiramsyah S. Thaib, Presiden Direktur Bakrieland, juga belum mau bercerita panjang lebar mengenai proyek itu termasuk berapa nilai investasinya. Yang jelas, ELTY harus terus memoles kinerjanya. Maklum, tahun lalu perusahaan ini menderita penurunan laba bersih 51,4% dari tahun 2008 menjadi Rp 132,3 miliar. Sedangkan pendapatannya hanya naik tipis 0,5% menjadi Rp 1,06 triliun.

Tahun ini, ELTY menargetkan kinerjanya bisa lebih baik dengan pertumbuhan pendapatan sebesar 30%. Salah satu penyumbang pendapatan ELTY adalah jalan tol Kanci-Pejagang, yang sudah beroperasi 26 Januari 2010 lalu. Pekan lalu, ELTY baru saja menerbitkan obligasi konversi atau equity linked bond sebesar USS 155 juta. ELTY juga terus membeli sahamnya di lantai bursa melalui program buyback. “Karena harga saham ELTY sangat rendah,” ujar Hiramsyah. Program itu juga mengantisipasi masuknya investor strategis.

Disneyland pertama berada di Anaheim, California (28 mil dari Los Angeles) yang di dibuka pada tanggal 17 Juli 1955, Disneyland menjadi salah satu tempat yang paling banyak dikunjungi di seluruh dunia. Menyusul kemudian di Inggris, Paris, Tokyo dan Hongkong.

Keberadaan Disneyland ini diharapkan memperkaya daerah tujuan wisata di bogor, sukabumi, cianjur. Sehingga aliran wisata tidak hanya terfokus ke puncak dan taman safari yang membuat lalu lintasnya semakin tidak nyaman.
(bicaraproperty.wordpress.com)

Perumahaan di Lokasi Strategis

MEDAN- Perumahan Graha Perdana Indah yang berlokasi di Jalan Perkebunan II Pasar XII, Bandar Setia, Kecamatan Percut Sei Tuan, Kabupaten Deli Serdang ini menawarkan lokasi yang strategis.

Pasalnya, perumahan satu ini bisa langsung menuju ke akses jalan Bandara Kuala Namu. Untuk melalui jalan ke Bandara Kuala Namu, bisa langsung ditempuh melalui jalan ringroad arah Lau Dendang sampai ke Bandara Kuala Namu.

Prof Dr Raja Masbar Msi, Direktur PT CV Graha Perdana Indah melalui Direkturnya Zainuddin mengatakan, tak hanya lokasi perumahannya saja berada di lokasi strategis, namun juga tidak jauh dari sarana umum. Mulai dari sarana sekolah, pasar Bandara Setia, sarana angkutan transportasi yang selalau dilalui KPUM 11 dan lainnya.
“Karena berada di pinggiran kota, perumahan yang kita tawarkan memiliki udara yang sejuk dan asri. Sangat cocok bagi konsumen yang tak mau dengan hiruk-pikuk perkotaan,” ujarnya.

Zainuddin mengatakan, ada 4 tipe bangunan dari Perumahan Graha Perdana Indah. Mulai dari tipe 36, tipe 45, tipe 60, dan tipe 108. Untuk tipe 36 harganya dibanderol Rp147 juta. Tipe ini memiliki dua kamar tidur.
Sedangkan tipe 45 dibanderol harga Rp157 juta. Tipe ini juga memiliki dua kamar tidur, hanya saja ukuran tanahnya lebih luas dari tipe 36. Untuk tipe 60 dibanderol Rp188 juta dan tipe 108 dibanderol Rp350 juta. “Kedua tipe ini memiliki tiga kamar tidur dan dua kamar mandi,” tambahnya.

Bagi konsumen yang ingin memiliki perumahan satu ini, sambungnya, cukup membayar uang muka Rp7 jutaan. Untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang dipakai menggunakan Bank Mandiri, Bank Danamon, Bank Niaga, Bank Sumut, Bank Griya, Bank DPD Aceh, dan Bank BTN.

“Perumahan Graha Perdana Indah telah dilengkapi dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), listrik berdaya 1.300 Watt, Air PDAM serta memiliki Surat Hak Milik (SHM),” tuturnya.
Untuk spesifikasi bangunan menggunakan pondasi batu kali dan sloof beton bertulang, dinding tembok diflaster, lantai memakai keramik ukuran 40×40 cm, kusen pintu/jendela menggunakan kayu keras dan bahan berkualitas lainnya. (omi)

(hariansumutpos.com)

Setyo Maharso - Simbiosis Mutualistis Organisasi dan Bisnis

Selagi masih kuliah di jurusan arsitektur Universitas Diponegoro Semarang, Setyo Maharso (50) sudah nyambi menjadi konsultan arsitek dan kontraktor. Profesi itu berlanjut sampai ia menyelesaikan kuliah. Tapi, tidak lama kemudian ia pindah menjadi developer. Mula-mula membangun perumahan PNS, sebelum meluas ke proyek rumah sederhana, real estate, apartemen dan properti komersial.
Perusahaan kontraktor itu sendiri tetap beroperasi. Hanya, ia duduk sebagai komisaris, tidak aktif lagi dalam operasional sehari-hari. Menurut Direktur Operasi PT Cakra Sarana Persada (Cakra Group) ini, profesi developer lebih menantang ketimbang kontraktor. Organisasinya juga solid. Jarang terdengar ada pertengkaran antar developer.
“Soalnya developer itu menciptakan, bukan mengerjakan proyek seperti kontraktor. Masing-masing punya segmen sendiri. Jadi, tak ada persaingan langsung,” katanya. Ia menolak developer dituding merusak lingkungan. “Itu tergantung bagaimana pemerintah mengatur melalui tata ruang,” ujarnya. Ia mencontohkan East Park, proyek apartemen bersubsidi dan nonsubsidi yang dikembangkan Cakra Group di Jakarta Timur.
“Hanya dua kali bolak-balik ke TPA (Tim Penilai Arsitektur DKI Jakarta), langsung disetujui, karena prolingkungan,” katanya. Setyo sendiri menjadi developer setelah berkenalan dengan Nugroho Suksmanto, kakak kelasnya di SMA Semarang yang lebih dulu menjadi developer di Jakarta di bawah bendera Cakra Group. “Dia mentor saya sampai saya bisa seperti sekarang,” tukasnya.

Bisnis
Mula-mula ia sebagai profesional di perusahaan itu, kemudian menjadi salah satu direktur, sebelum akhirnya (sejak tahun 2000) sebagai salah satu pemegang saham sekaligus direktur operasi. Selama di Cakra Group sudah banyak proyek yang ditanganinya, baik sendiri maupun bekerjasama dengan developer lain. Kebanyakan di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek).
Sebutlah Harapan Baru Regency dan Graha Harapan (Bekasi), Taman Bunga dan Harapan Baru (Cibubur-Jakarta Timur), Wisma Harapan (Tangerang) dan Cimanggis (Depok), Jatinegara Baru dan Jatinegara Indah, apartemen terpadu East Park (ketiganya di Jakarta Timur), Krakatau Hijau dan Puri Cilegon (melalui PT Laguna Cipta Grya Tbk), proyek properti di Cirebon, Bandung, dan Surabaya, serta beberapa proyek on progress di Cibubur, Jl Bango dan Jl Buncit (Jakarta Selatan).
Beberapa tahun belakangan bisnis Cakra Group meluas ke bidang jasa dan tambang batubara. Total hingga saat ini Setyo menjadi direktur dan komisaris di 16 perusahaan yang bergerak di bidang properti, konstruksi, jasa, dan pertambangan.

Organisasi
Ia juga aktif berorganisasi, baik di asosiasi profesi maupun nonprofesi. Sejak 2005 ia menjadi sekretaris di dua organisasi: Sekretaris DPD REI DKI Jakarta dan Sekretaris Jenderal Ikatan Alumni Universitas Diponegoro (Ika Undip). “Jadi, saya atasannya Hendarman Supandji (Jaksa Agung, Red), karena beliau Ketua Ika Undip Jakarta,” katanya berkelakar.
Menurutnya, harus ada simbiosis mutualistis (hubungan yang saling menguntungkan) antara bisnis dan organisasi. “Keduanya mesti berjalan seiring. Kalau proyek tidak jalan, ngapain berorganisasi,” ujarnya. Meskipun demikian ia tidak tertarik menjadi politisi seperti dilakoni banyak anggota REI.
Terkait dengan organisasi profesi, pada 22 – 23 Juli 2008 DPD REI DKI menggelar musyawarah daerah (musda) dengan agenda memilih ketua baru. Ia melihat hal itu sebagai momentum berkiprah lebih dalam di REI. “Saya akan maju menjadi ketua kalau anggota menghendaki,” katanya. Ia memenuhi syarat mencalonkan diri karena sudah duduk di jajaran direksi dan punya komitmen penuh mengurus organisasi.
“Saya sudah 12 tahun aktif di REI DKI,” ujar ayah satu anak yang kuliah di Sekolah Bisnis dan Manajemen ITB itu. Beberapa agenda akan diusung Setyo bila menjadi ketua. Pertama, membangun sinergi yang lebih baik dengan Pemprov DKI, terutama soal tata ruang. “Kita akan beri masukan supaya developer tidak dituding merusak lingkungan,” katanya.
Juga dengan pemerintah daerah yang berbatasan dengan Jakarta (Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Banten, dan Jawa Barat). “Fokusnya juga tata ruang, karena proyek anggota kita umumnya di daerah-daerah itu,” ungkapnya. Ia berpendapat, perlu satu kesatuan kebijakan antara Jakarta dan daerah sekitarnya. Kalau tidak kebijakan di Jakarta akan percuma karena tidak match dengan daerah di sekitarnya.

Kualitas anggota
Kebijakan mengenai tata ruang itu juga dibutuhkan agar developer bisa lebih fokus berbisnis. Misalnya, soal program pembangunan rumah susun sederhana hak milik (rusunami). Di Jakarta layak dibangun karena tanah sudah sangat terbatas. Tapi, di Tangerang dan Bekasi belum tentu karena tanah masih banyak dan harganya masih relatif terjangkau.
“Karena itu untuk daerah suburban fokusnya mungkin jaringan infrastruktur dan transportasi publik,” katanya. Developer anggota REI DKI pasti mau diajak berperan membiayainya. Tapi, pengaturannya harus melalui tata ruang. Tidak dengan meminta mereka urunan karena developer adalah pebisnis. “Dengan tata ruang kita bisa mengkalkulasi kontribusi secara bisnis,” jelas pria yang beristri seorang dosen itu.
Kedua, meningkatkan kualitas anggota baik dalam berbisnis maupun dalam berhubungan dengan pihak eksternal, termasuk mencari dukungan pembiayaan. Misalnya, dengan mengupayakan agar developer besar mau berbagi pengalaman bisnis dengan developer kecil. Bahkan, pada areal tertentu developer besar bisa membagi pekerjaan kepada developer kecil secara bisnis.
Potensi ke arah itu besar, karena 35 persen dari 340 anggota REI DKI adalah developer besar. Semuanya merasa REI tetap penting sebagai organisasi yang bisa memperjuangkan aspirasi anggotanya. “Developer besar kan tidak bisa memperjuangkan sendiri aspirasinya. Melalui organisasi akan lebih efektif,” katanya.
Diadakan juga pelatihan bisnis properti, baik untuk developer maupun profesionalnya agar mereka lebih lincah mencari peluang bisnis dan dukungan modal. “Saya ingin REI DKI menjadi organisasi yang kuat dan disegani, sehingga kalau berhubungan dengan institusi lain enak. REI juga harus menjadi rumah bagi anggota dan fasilitator berbagai persoalan mereka,” katanya.
Setyo mempunyai modal menjalankan agenda itu, karena Cakra Group memiliki hubungan baik dengan Pemprov DKI. Proyek real estate Jatinegara Baru, Jatinegara Indah, dan East Park misalnya, dikembangkan bekerjasama dengan Pemprov dan BUMD DKI. Saat ini ia juga anggota Komite Evaluasi Lingkungan Kota (KELK) DKI, Ketua Tim Evaluasi & Pengendali Banjir REI DKI-Jabar-Banten.

Sangat Sabar Di Rumah Susun
Cakra Group termasuk pelopor pembangunan rusunami di Jakarta. Hanya, developer belum mau mempublikasikan proyeknya sebelum perizinannya beres. “Jadi, kita terkesan ketinggalan dari developer lain,” kata Setyo. Sebab itu selain soal tata ruang ia juga concern terhadap program pembangunan 1.000 menara rusunami.
Ia mendukung program itu tapi sejumlah persoalan teknis perlu dipikirkan agar rusunami bisa aman dan nyaman dihuni. Misalnya, soal jumlah lantai, apakah betul masih layak kalau lebih dari 16 lantai. “Menurut saya tinggi rusunami yang ideal itu 12 atau maksimal 16 lantai. East Park kan hanya 12 lantai,” katanya. Lebih dari itu ada banyak hal yang perlu disediakan. Misalnya, lift dan sistem pemadam kebakaran.
Jumlah dan kapasitas lift misalnya, harus cukup sesuai dengan jumlah penghuni di setiap lantai. Penempatannya juga harus tepat. “Kalau tidak penghuni terlalu lama menunggu untuk bisa pakai lift, karena lantainya 24, sementara jumlah unit di setiap lantai 40 – 50, dan liftnya hanya dua. Jadi, yang bisa tinggal di rumah susun hanya orang yang sangat sabar,” katanya.
Developer bisa saja menyediakan lebih banyak lift. Tapi, harga rusunami menjadi tinggi. Service charge yang ditanggung penghuni juga menjadi mahal. Apa penghuni rusunami bisa memenuhinya? Sebaliknya, pada rusunami 12 lantai bisa diatur: yang full menggunakan lift hanya penghuni lantai 6 – 12. Sedangkan penghuni lantai 1 – 5 hanya orang tua dan anak-anak yang mutlak memakai lift. Penghuni lain bisa lewat tangga.
Perlu juga dipikirkan regulasi mengenai kepemilikan rusunami. Apakah boleh dibeli tunai atau dibatasi hingga persentase tertentu? Apakah tidak perlu juga diperbanyak pembangunan rusun sewa selain rusunami? Ia mengakui, keberhasilan program rusunami baru bisa dilihat setelah unit mulai dihuni dua tiga tahun lagi. “Tapi, sosialisasi tetap harus segera dilakukan, agar kalangan menengah bawah terdorong membeli rusunami dan paham budaya menghuninya,” katanya.

Biodata

Nama : Setyo Maharso
Tempat & Tanggal Lahir : Semarang 4 November 1958
Pendidikan

* Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Diponegoro Semarang (1986)
* Managemen Proyek di UI Jakarta (1991)
* Managemen Keuangan dan Analisis Bisnis Strategis di IPPM Jakarta (1992 dan 1993)
* Marketing Management Real Estate/ FIABCI Chicago USA (1994)
* Studi banding industri kecil Singapura (1996)
* Studi banding lingkungan industri kecil Johor (2000)
* Studi banding rumah susun murah Beijing dan Shanghai Cina (2007)
(housing-estate.com)

JGC Targetkan Bangun 9000 Unit Rumah

JAKARTA (Suara Karya) Pengembang kota mandiri terintegrasi berstandar internasional (township) Jakarta Garden City (JGC) bertekad membangun 9.000 unit rumah pada 10 hingga 15 tahun ke depan. Pembangunan perumahan ini mengusung tema hijau (green property).

Tekad kami seperti itu dan konsep green property semakin kuat seiring dengan penerimaan penghargaan di forum Kongres Federasi Realestat Internasional (F1ABCI) ke-61 di Bali, beberapa waktu lalu," kata Presiden Direktur JGC Lim Seng Bin kepada wartawan di Jakarta, Rabu (2/6).

Menurut dia, JGC meraih penghargaan internasional "F1ABCI Prix dExcellence Award 2010" untuk kategori perumahan terbaik kedua di dunia kategori residensial (perumahan). Penghargaan itu diserahkan oleh Menteri Perumahan Rakyat (Menpera) Suharso Monoarfa. JGC dikelola oleh pengembang asal Singapura Keppel Land dan mulai dikembangkan sejak 2008 di atas lahan seluas 270 hektare di Cakung, Jakarta Timur.

Kini wujud JGC sebagai township sudah terlihat, karena infrastruktur dari jalan Cakung-Cilincing dan lingkungan sekitar sudah terbangun. Bahkan, kini sedang dibangun jalan masuk dari Jalan Raya Bekasi, dan akan dioperasikan pada September 2010.

Sedangkan untuk rumah sudah terbangun sekitar 415 unit dan sudah mulai dihuni oleh sekitar 80 kepala keluarga (KK). Tahun ini akan terus dibangun rumah hingga jumlahnya menjadi sekitar 900 unit dengan harga jual mulai Rp 600 juta-an hingga Rp 1,5 miliar.

"Kami yakin akses ke Jalan Raya Bekasi dari JGC akan menghidupkan fasilitas umum, sosial, dan komersial, seperti Sekolah Global Madiri yang akan dibuka Juli 2010 dan pusat pertokoan yang selesai Desember 2010 serta dibuka awal 2011," kata Lim.

Selanjutnya, JGC akan segera meluncurkan klaster baru Alamanda Blossom dan Alamanda Spring menyusul kesuksesan penjualan Alamanda 1 dan 11. Selain mengembangkan JGC, Keppel Land terus mencari lokasi yang strategis dan menarik untuk dikembangkan sebagai hunian, baik di dalam maupun luar Jakarta. "Selain Jabodetabek, kami sedang cari dan eksis di sejumlah kota, antara lain Surabaya, Bali, Yogyakarta, Manado, Bintan, dan Batam," katanya, (irovi)

Sumber : http://bataviase.co.id/node/236443