KELAYAKAN SEBUAH LOKASI UNTUK DIKAVLINGKAN

                Ketika ada penawaran tanah kepada kita baik dari pemiliknya atau makelar, maka ada beberapa hal yang perlu kita pertimbangkan, apakah tanah tersebut layak kita kavlingkan atau tidak. Tentu saja tolok ukur kelayakan di sini kaitannya dengan kecepatan penjualan. Hal – hal yang harus kita  kita perhatikan  sebelum eksekusi lahan adalah sebagai berikut :

1.       Situasi dan kondisi lahan

Pertama yang harus kita lihat adalah sikon lahan, apakah tanah tersebut tanah kering atau basah/rawa , lebih tinggi / rendah dari jalan atau datar. Termasuk akses jalan menuju tanah harus ada, baik jalan umum, atau nantinya kita beli dari yang berbatasan. Seringkali pemilik tanah atau makelar menawarkan tanah padahal posisinya terkunci alias tidak ada akses jalan. Kondisi tanah ini harus benar-benar kita perhatikan, sebab berhubungan erat dengan biaya-biaya yang timbul, terutama biaya pematangan lahan.

2.       Legalitas Surat kepemilikan

Berusahalah jeli dalam membaca surat kepemilikan tanah. Lihatlah tahun pembuatan, ukuran dan saksi batas. Carilah informasi mengenai saksi-saksi batas yang ada dan temuilah mereka. Dari merekalah kita akan mendapat informasi penting tentang lahan yang akan kita beli, dan tentunya kita meminta izin untuk  melihat surat kepemilikan mereka, sehingga bisa kita ‘match’ kan surat kita dan surat mereka terkait dengan nama-nama batas yang ada. Selanjutnya cobalah untuk bertanya kepada ketua RT atau desa/kelurahan. Dari mereka terkadang kita dapat informasi apakah tanah tersebut aman atau tidak.

3.       Fasilitas umum yang ada di sekitar lahan

Akan lebih bagus jika di sekitar tanah yang akan kita eksekusi terdapat banyak fasum, seperti jaringan PLN, PDAM, akses jalan yang bagus, sekolah, pasar, puskesmas. Tentu saja ketersediaan fasum di sebuah lokasi akan berbanding lurus dengan harga yang ditawarkan.

4.       Harga tanah

Surveylah terlebih dahulu ukuran dan  harga pasaran kavlingan yang ada di daerah tersebut. Harga jual semua kavlingan dikurangi harga beli lahan dan biaya-biaya di lapangan adalah keuntungan bersih yang akan kita peroleh. Biaya-biaya di lapangan meliputi: pematangan lahan, beli patok, pematokan, komisi penjualan per kapling, pengurusan pecah surat, iklan, dan lain-lain.

5.       “Pantangan”

Ada beberapa hal yang seyogyanya dihindari sebelum eksekusi tanah. Hal tersebut adalah sebagai berikut :

·         Lokasi yang menanjak atau menurun secara ekstrim

·         Rawa / berair, kecuali kita urug

·         Di bawah SUTET (Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi)

·         Dekat dengan Tempat Pembuangan Sampah

·         Dekat dengan makam/kuburan

·         Dekat dengan peternakan ayam

Memang hal-hal di atas tidak mutlak harus dihindari, tapi berdasarkan pengalaman kami dan  teman-teman yang  berkecimpung di dunia kavlingan, hal-hal di atas bisa menjadi lambatnya penjualan kavlingan. Sedikit cerita pengalaman pribadi kami. Ketika kami mengkavlingkan tanah di suatu kota di Kaltim, kebetulan lokasi tersebut berjarak sekitar 50 meter dari pemakaman umum. Lokasinya datar, jalan di depan lokasi sudah di cor beton, jarak dari perkampungan sekitar 500 meter. Kami tidak punya pikiran sedikitpun bahwa pemakaman umum tersebut menjadi hal yang harus dihindari, tapi sebagian besar calon pembeli yang melihat lokasi beralasan kurang tertarik  karena ada kuburan. Hampir seratusan calon pembeli yang melihat ke lokasi selama tiga bulan pemasaran. Dan  hanya dapat dua pembeli saja. Konyolnya lagi kami tidak memperhatikan dengan jeli, bahwa sekitar 1 kilometer dari lokasi tersebut adalah tempat pembuangan akhir sampah kota tersebut. Suatu sore kami mengantar rombongan konsumen yang ingin melihat lokasi. Sesampai di lokasi ternyata angin dari tempat pembuangan sampah tersebut mengarah ke lokasi kavlingan. Bau yang menyengat membuat kami harus segera meninggalkan lokasi tersebut. Dan bisa dipastikan rombongan tersebut tidak berminat untuk membeli tanah kavling kami.

Kejelian dan ketelitian memperhatikan suatu lokasi dalam berbagai aspeknya sangat menentukan keberhasilan penjualan. Tidak harus kita yang mengalami hal di atas, tetapi belajar dari pengalaman orang-orang sebelum kita akan menjadi informasi yang sangat berharga.